Ceny nemovitostí v zahraničí vs. Česko: Kde se vyplatí investovat v roce 2026?

Začíná vás to mrzet? Možná jste si před rokem koupili byt v Praze nebo Brně přesvědčeni, že je to jistota. Dnes ale vidíte, jak ceny šplhají výš než vaše mzda, a nájemní výnosy klesají pod hranici inflace. Není to jen váš pocit. Český trh s nemovitostmi v roce 2026 prochází zajímavou fází: ceny dosahují historických maxim, ale kupní síla obyvatel se za nimi sotva stihne. Zatímco u nás se bojují o každý metr čtvereční, čeští investoři stále častěji hledají příležitosti za hranicemi. Proč? Protože koruna posílila a v zemích jako Španělsko nebo Chorvatsko získáte za stejnou částku mnohem víc - nejen metráž, ale i vyšší výnos.

Tento článek neodhaluje tajné triky na zbohatnutí, ale nabízí chladnou analýzu dat. Porovnáme aktuální ceny v Česku s klíčovými evropskými trhy, podíváme se na dopad měnových kurzů a vysvětlíme, kde jsou skryté pasti pro českého investora. Cílem je vám pomoct rozhodnout, zda zůstat doma, nebo se podívat ven.

Stav českého trhu: Rekordy a realita roku 2026

Podívejme se nejprve domů. Situace na tuzemském trhu není jednoduchá. Podle dat od Rellox.cz, která analyzují trendy v lednu 2026, směřujeme k novým cenovým rekordům. V roce 2025 starší byty podražily o 15 až 20 %, novostavby o 15 % a rodinné domy včetně chat o 10 %. To je tempo, které nedokáže sledovat žádná běžná mzda.

V Praze jsme už teď v zóně extrémních cen. Průměrná cena nového bytu v hlavním městě v roce 2025 dosáhla 170 000 Kč/m². Odborníci očekávají, že hranice 200 000 Kč/m² bude překročena velmi brzy. I nabídkové ceny starších bytů se blíží ke 150 000 Kč/m². Když vezmeme průměr celé republiky podle statistik ČSÚ z roku 2024, byty se prodávaly za 63 521 Kč/m² a domy za 51 867 Kč/m². Rozdíl mezi Prahou a zbytkem země je však propastný - zatímco v Praze stojí dům v průměru 106 753 Kč/m², v menších městech jsou ceny ještě dostupnější, ale poptávka tam roste díky migraci lidí pryč z velkoměst.

Problém není jen v ceně koupi. Česko patří mezi deset evropských zemí, kde domácnosti vydávají na bydlení více než 40 % příjmů. Tuto situaci prožívá přibližně 14 % populace, což nás řadí na páté místo ve skupině západoevropských a severských zemí. Ačkoli jsou obecné životní náklady u nás nižší než v Německu či Rakousku, tlak na rozpočet rodin je enormní. To znamená, že dlouhodobý pronájem v Česku má své limity - nájemníci prostě nemohou platit libovolně vysoké nájmy, což stlačuje váš potenciální výnos.

Proč se investoři dívají přes hranice?

Pokud jste investor, hledáte návratnost kapitálu. A právě zde začíná být zahraničí atraktivní. Hlavním hybatelem je silná česká koruna. Od začátku roku 2025 posílila vůči euru o více než 4 % a vůči dolaru dokonce o 13 %. Co to znamená v praxi? Jak uvádí Jan Rejcha ze společnosti Rellox, při koupi nemovitosti v hodnotě 500 000 eur ušetříte díky kurzu zhruba 550 000 Kč oproti situaci před rokem. Je to obrovská marže, kterou si můžete dovolit zanedbat jen těžko.

Druhým důvodem je struktura trhu. V zemích jako Španělsko, Itálie nebo Chorvatsko funguje turistický pronájem mnohem lépe než u nás. Čeští investoři sem tradičně mířili pro rekreační účely, ale dnes vidí v těchto lokalitách stabilní zdroj příjmu. Zatímco v Praze se nájemní výnos pohybuje kolem 3-4 %, v turisticky vytížených oblastech Středomoří lze reálně počítat s 8-10 % ročně. Samozřejmě jde o sezónní výkyvy a vyšší nároky na správu, ale matematicky to často vychází lépe.

Třetím faktorem je právní rámec a stabilita. Zahraniční trhy, zejména v EU, mají často jasně definovaná pravidla pro ochranu majitelů i nájemníků, která jsou roky osvědčená. V Česku se legislativa týkající se pronájmu a daní mění poměrně rychle, což přidává riziko nejistoty.

Srovnání s konkrétními destinacemi

Není všechno zahraničí stejné. Podívejme se na tři hlavní směry, kam čeští investoři míří, a porovnejme je s domácí situací.

Chorvatsko: Krátkodobý pronájem a plážový boom

Chorvatsko je pro Čechy geograficky blízko a kulturnně srozumitelné. Investoři sem míří primárně pro krátkodobé pronájmy. Reálný příklad z diskusí na Realitním fóru CZ z ledna 2026 zní takto: Investor koupil byt ve Splitu za 120 000 EUR (méně než 3,5 milionu Kč). Za tuto částku by v Praze získal pouze cca 23 m². Ve Splitu má plnohodnotný byt s výhledem na moře. Nájemní výnos z turistického pronájmu se here drží na 8-10 %. Je to atraktivní nabídka, ale pozor na regulace. Místní úřady mohou být byrokratické a procesy delší.

Španělsko: Slunce a diverzifikace

Španělsko nabízí rozsáhlý trh s různorodými cenami. Na pobřeží Costa del Sol nebo na Mallorce jsou ceny vysoké, ale vnitrozemí nebo menší města na severu jsou stále dostupné. Výhodou je silná turistická infrastruktura a celoroční sezóna v jižních částech. Nevýhodou může být vzdálenost a nutnost angažovat lokální správce nemovitosti, protože dálkové řízení krátkodobého pronájmu je složité.

Rakousko a Německo: Stabilní sousedé

Zde je situace jiná. Rakousko je oblíbené pro svou stabilitu a blízkost. Zajímavý paradox ukazuje ČSOB Hypoteční banka: komerční nemovitosti v Česku se nakupují dražší než v Rakousku. U rezidenčních nemovitostí jsou ceny v Rakousku srovnatelné s Prahou, ale nájemní trh je silně regulován ve prospěch nájemníků, což snižuje potenciál pro rychlé zhodnocení. Německo má podobný problém s regulacemi nájmů, ale zároveň má velmi vysoké mzdy a stabilní ekonomiku. Pokud ale plánujete investovat do Německa, počítejte s rostoucími energiemi a tlakem na nájemníky, kteří jsou stále častěji v nákladové tísni.

Skryté náklady a past zahraničních investic

Zní to lákavě? Pozor. Investice do zahraničí nejsou hračka. Existují náklady, které se v České republice často ignorují, ale v zahraničí mohou snížit vaši ziskovost o polovinu.

• Právní služby: Podle průzkumu Rellox.cz používá 68 % českých investorů specializované právní kanceláře. Ty si účtují průměrně 1,5-2 % z ceny nemovitosti. Při koupi za 500 000 EUR je to hned 7 500 až 10 000 EUR navíc. Nikdy nekupujte bez místního advokáta.
• Realitní provize: V ČR se provize blíží 250 000 Kč u bytů a 350 000 Kč u domů. V zahraničí si lokální agenti účtují 3-5 %. Pokud nenajdete prodejce přímo (což je složité), započítejte si tuto položku do rozpočtu.
• Čas transakce: V Česku proběhne prodej bytu za 60-90 dní. V zahraničí počítejte s 90-120 dny. Peníze budou vázané déle a úrokové sazby hypoték mohou v tomto období kolísat.
• Jazyková bariéra: 42 % investorů využívá lokální agentury právě proto, že neumí místní jazyk. Bez znalosti angličtiny nebo místního jazyka jste slepý. Smlouvy, daňová přiznání a komunikace s nájemníky vyžadují precizní pochopení.
• Daňové povinnosti: Každá země má jiné daně z nemovitosti, z příjmu z pronájmu a případně i srážkové daně. V Itálii a Španělsku jsou procesy s úřady známé svou složitostí. Anketa na Facebookové skupině „Čeští realitní investoři v zahraničí“ z prosince 2025 ukázala, že 27 % investorů mělo problémy s místními úřady, což prodloužilo procesy o 3-6 měsíců.

Kdy se vyplatí zůstat v Česku?

Ačkoli zahraničí láká vyšším výnosem, Česko má své nevýhody i výhody. Pokud nechcete řešit cizí právo, jazyk a vzdálenou správu, domácí trh je bezpečnější volbou. Navíc, pokud věříte v dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti (kapitálový zisk) spíše než v okamžitý cashflow z nájmu, Praha a Brno stále nabízejí solidní ochranu kapitálu před inflací.

Devět z deseti developerů v ČR očekává další růst cen v roce 2026, byť tempem přizpůsobeným kupní síle. Bankéři jsou ochotnější financovat výstavbu, což naznačuje, že trh nebude kolabovat, ale spíše se ustálí na vysoké hladině. Pokud máte přístup k levnému financování nebo hotovost a nechcete se bát noční můry zvané "správa nemovitosti na dálku", domácí trh je stále relevantní.

Praktický checklist pro zahraniční investici

Před tím, než pošlete peníze do zahraničí, projděte si tento seznam:

1. Definujte cíl: Chcete pasivní příjem (dlouhodobý pronájem) nebo aktivní podnikání (krátkodobý Airbnb)? Krátkodobý pronájem vyžaduje čas a servis.
2. Ověřte kurz: Využijte silnou korunu. Nakupujte v eurech nebo dolarech, když je kurz výhodný.
3. Najděte právního zástupce: Nikdy nepodepisujte smlouvu bez lokálního advokáta, který ověří vlastnické právo a absence závad.
4. Počítejte s rezervou: Připočtěte 5-10 % k ceně nemovitosti na poplatky, dane, renovace a první měsíc bez příjmu.
5. Navštivte lokalitu osobně: Fotky lžou. Projděte čtvrť, promluvte si s lidmi, ověřte hluk, dopravu a skutečný stav budovy.
6. Rozumějte daním: Zjistěte, zda musíte podávat daňová přiznání v zemi nákupu a jak se to propojí s vašimi českými daněmi (smlouvy o zamezení dvojího zdanění).

Investice do nemovitostí je o disciplíně, ne o štěstí. Zahraničí nabízí vyšší výnosy, ale také vyšší rizika a nároky. Česko nabízí bezpečí a známost prostředí, ale horší návratnost. Vaše rozhodnutí by mělo vycházet z toho, kolik času chcete věnovat správě investice a jakou toleranci k riziku máte.