Daňové dopady předčasného prodeje novostavby od 1. července 2025

Od 1. července 2025 se změnilo všechno, když prodáváte novostavbu. Nejde jen o drobnou úpravu - jde o zásadní přesun v tom, kdy musíte zaplatit DPH a kdy můžete prodat bez ní. Dříve jste museli čekat pět let. Teď je to jen 23 měsíců. A pokud prodáte o měsíc dříve, můžete ztratit stoveky tisíc korun. To není jen otázka účetnictví. Je to otázka, kolik peněz vám zůstane v kapse.

Co se vlastně změnilo?

Dříve platilo: jakmile byla novostavba kolaudována, všechny její prodeje během následujících pěti let podléhaly DPH. To znamenalo, že i když jste koupili byt jako soukromá osoba a prodali ho po třech letech, museli jste k ceně připočítat 21 % DPH. Prodejce to pak musel převést na finanční úřad. Pro developery to byla administrativní noha - každý prodej, každá smlouva, každý fakturační doklad musel být sledován a zdaněn.

Od 1. července 2025 to už není tak. Platí jen jedno pravidlo: DPH se platí pouze na první dodání novostavby, pokud proběhne do 23 měsíců od kolaudace. Všechny další prodeje - ať už to je po 24 měsících, po pěti letech nebo po deseti - jsou od DPH osvobozeny. To je klíč. Nezáleží, kdo prodává, kdo kupuje. Záleží jen na tom, kdy se stane první převod vlastnictví.

Kdy začíná počítání?

Není důležité, kdy jste obdrželi smlouvu nebo kdy jste zaplatili zálohu. Důležité je, kdy proběhla kolaudace. A ne jen datum, kdy jste dostali zprávu od stavebního úřadu - musíte mít písemné potvrzení o kolaudaci s přesným datem. Finanční úřad to bude chtít vidět, pokud se objeví kontrola.

První měsíc po kolaudaci se do výpočtu nezahrnuje. Pokud byla kolaudace 15. dubna 2025, počítáte od 1. května 2025. 23 měsíců poté vás přivádí k 31. březnu 2027. Pokud je datum převodu vlastnictví 30. března 2027, DPH se neplatí. Pokud je 28. února 2027, DPH se platí. Rozdíl je jeden den. Ale důsledky jsou miliony.

Co je podstatná změna stavby?

Někdo si koupí starý dům, přestaví ho zcela a prodá ho jako „novostavbu“. To se dá. Ale jen pokud se jedná o podstatnou změnu. A ta je definovaná: náklady na přestavbu musí přesáhnout 30 % původní hodnoty stavby. Pokud jste za dům zaplatili 4 miliony Kč a do přestavby jste vložili 1,3 milionu, nejste v pořádku. Potřebujete alespoň 1,2 milionu. A to jen pokud je původní stavba ještě stojící.

Nezapomeňte: pokud stavbu přestavíte a prodáte, ale nezískáte oficiální kolaudační list, tak se jedná o rekonstrukci - a ta podléhá jiným pravidlům. To znamená, že i když jste postavili nový dům „z podlahy“, bez kolaudace jste v nevýhodě. Bez toho dokumentu nemáte právo na osvobození od DPH.

Co když prodáváte jako soukromá osoba?

Pokud jste koupili byt jako soukromý investor a prodáváte ho po 25 měsících, nemusíte DPH platit. Ale pokud jste ho prodali po 22 měsících, DPH musíte započítat do ceny. To znamená, že kupující platí o 21 % více. A většina lidí to nechce. Proto mnoho prodejců zváží, jestli si nevyčkají ještě měsíc. Ačkoliv to zní jako malý rozdíl, může to znamenat 1,3 milionu Kč ušetřených na bytě za 6,5 milionu.

Ještě důležitější je, že pokud jste neplátce DPH a prodáte novostavbu, která podléhá DPH, můžete být nuceni se registrovat jako plátce. To platí, pokud celkový roční obrat z prodejů nemovitostí přesáhne 2 miliony Kč. To není jen pro developery. To platí i pro vás, pokud jste koupili tři byty a prodáváte je rychle za sebou.

Proč to všechno změnili?

Ministerstvo financí chtělo zjednodušit systém. Dříve musel každý developer sledovat každý prodej v rámci pěti let. Teď stačí sledovat jen první. To ušetří tisíce hodin práce, tisíce faktur, tisíce chyb. Pro větší firmy je to velká výhoda. Pro malé developery to ale znamená větší riziko. Pokud se vám zpozdí kolaudace o týden, nebo pokud se smlouva uzavře o den později, než jste plánovali, můžete ztratit desítky tisíc korun.

Realitní makléři říkají, že 82 % jejich klientů nevědělo o těchto změnách. To je problém. Když kupující přijde s nabídkou 5,5 milionu Kč a prodávající mu řekne, že cena musí být 6,7 milionu, protože tam musí být DPH, je to šok. A to i když to je správně. Lidé nechápou, proč se cena zvedla, když byt je „nový“.

Reálné příklady - co se děje v praxi?

Na fóru Realitní fórum napsal uživatel „Investor2023“: „Plánoval jsem prodat po 28 měsících. Díky novým pravidlům jsem mohl prodat po 24. Ušetřil jsem 1,15 milionu.“ To je případ, kdy se změna vyplatila. Ale na Facebooku v diskusi „Malí realitní investoři“ napsal „PetrR“: „Měl jsem smlouvu sjednanou na 23. měsíc. Notář zpozdil uzavření o dva dny. Prodej byl 24. měsíc. Developer odmítl osvobození. Teď řeším spor s úřadem.“

Ten druhý případ není vzácný. Důvod? Datum uzavření smlouvy není to samé jako datum převodu vlastnictví. A to je ten klíč. Pokud jste podepsali smlouvu 20. února, ale převod vlastnictví proběhl 1. března, pak je rozhodující březnové datum. A pokud je to 24. měsíc od kolaudace, DPH se neplatí. Pokud je to 23. měsíc, platí.

Ještě horší je, když není jasné, kdy byla kolaudace. Některé stavební úřady vydávají potvrzení o kolaudaci až týden po skutečné kolaudaci. Pokud je datum na dokumentu 5. dubna, ale kolaudace proběhla 28. března, finanční úřad může říct: „Vy jste prodej provedli v 23. měsíci.“ A vy jste v nevýhodě.

Co dělat, abyste se vyhnuli chybám?

1. Získejte písemné potvrzení o kolaudaci - ne ústní informaci, ne e-mail, ne telefonát. Musí to být oficiální list s podpisem a pečetí.
2. Počítejte měsíce od prvního dne následujícího měsíce - pokud kolaudace byla 10. června, počítejte od 1. července.
3. Zkontrolujte datum převodu vlastnictví - to je to, co rozhoduje, ne datum smlouvy.
4. Nechte si vydat přesný výpočet od účetního - ne věřte kalkulačkám na internetu. Některé neberou v úvahu, že měsíc kolaudace se nezapočítává.
5. Pokud prodáváte jako fyzická osoba, sledujte roční obrat - pokud překročíte 2 miliony Kč, můžete být nuceni se registrovat jako plátce DPH.

Co to znamená pro trh?

Česká národní banka odhaduje, že do roku 2026 se může počet prodaných novostaveb zvýšit o 12-15 %. Proč? Protože vlastníci vědí, že po 24 měsících můžou prodat bez DPH. To znamená, že se bude prodávat více a rychleji. Developeri budou spěchat s kolaudacemi, aby mohli prodat co nejdříve. Některé firmy plánují zrychlit stavbu o 2-3 měsíce.

Na druhé straně, na sekundárním trhu budou byty prodané po 24 měsících levnější. Kupující nebudou platit DPH, takže cena bude nižší. To může způsobit, že starší byty v centru budou mít větší konkurenci. A to může vést k mírnému poklesu cen.

Ministerstvo financí už spustilo online kalkulačku pro výpočet lhůty. V březnu 2025 jí využilo přes 12 500 lidí. To je ukázka, jak moc se lidé bojí udělat chybu. A mají pravdu. Jedna chyba v datu může stát statisíce korun.

Co se bude dít dál?

Ministerstvo financí plánuje v lednu 2027 zveřejnit průzkum dopadu nových pravidel. Zatím ale víme toto: změna je trvalá. Nejde o dočasnou úpravu. A nebude se vracet zpět na pět let. Pokud plánujete investovat do novostavby, musíte si toto pravidlo zapamatovat. A musíte ho aplikovat přesně.

Neexistuje žádný „případně“. Neexistuje „asi to bude stačit“. Buďte přesní. Buďte dokumentovaní. Buďte vědomi, že jeden den může znamenat milion.