ESG investice do nemovitostí: Jak trendy a regulace mění český trh v 2026

ESG investice do nemovitostí už nejsou jen modným slovíčkem z Bruselu. V Česku se staly základním požadavkem pro jakoukoli vážnou realitní transakci. Pokud jste v roce 2026 ještě investujete do nemovitosti bez ohledu na ESG - ztrácíte peníze, nájemce a přístup k financování. To není spekulace. To je fakt.

Proč ESG vůbec existuje v nemovitostech?

ESG znamená Environmentální, Sociální a Governancové faktory. V nemovitostech to znamená: jak dobře budova šetří energii, jaký má vliv na lidi, kteří v ní pracují nebo bydlí, a jestli je její vlastnictví a řízení transparentní. Nejde o dobročinnost. Jde o peníze.

Mezinárodní investoři jako BlackRock nebo Vanguard už od roku 2023 odmítají financovat projekty, které nemají ESG reporting. A když globální fondy říkají „ne“, české banky a fondy mají zájem jen na tom, aby jim to nezakázaly. Výsledek? V roce 2025 přesáhly investice do ESG-kompatibilních nemovitostí v Česku 2,4 miliardy eur - to je 55 % všech realitních investic. A v roce 2026 se očekává, že to bude už 3 miliardy.

Co se přesně požaduje?

Nejde o jedno pravidlo. ESG má tři části:

• Environmentální: Energetický štítek budovy - v Praze už prémiové kanceláře potřebují štítek B nebo lepší. To znamená izolaci, výměnu oken, solární panely nebo tepelná čerpadla. Stávající budovy z doby před rokem 2010 potřebují investici 120-180 EUR za m², aby to splnily.
• Sociální: Jak se lidem v budově daří? Kvalita vzduchu, osvětlení, přístup k veřejné dopravě, bezpečnost, možnost využití společných prostor. Nájemci kanceláří v ESG-certifikovaných budovách hlásí o 30 % nižší únavu a lepší koncentraci.
• Governance: Je vlastnictví jasné? Jsou smlouvy transparentní? Dodržujete zákony? Nejde o to, jestli máte nějaký certifikát - jde o to, jestli všechno funguje podle pravidel, a ne podle „to se dá udělat“.

Certifikace se dělá především přes BREEAM (používá ho 65 % nových komerčních projektů) nebo LEED (32 %). BREEAM Excellent vyžaduje splnění 70 % z 102 možných kritérií. To není náhodný štít. To je výsledek dlouhého procesu.

Co to stojí - a co to přináší?

ANO, ESG investice stojí víc. O 15-25 % navíc na počátku. Ale co se stane potom?

Prémiové ESG-certifikované kanceláře v Praze mají nájemné 22,5 EUR/m²/měsíc. Standardní bez certifikace - jen 18,7 EUR. To je rozdíl 20,3 %. A co je důležitější: obsazenost. ESG budovy jsou zaplněné 94,2 %. Ne-certifikované - jen 86,7 %. To znamená, že vaše nemovitost nebude prázdná. A prázdná nemovitost nevydělává nic.

Výnosová mezera mezi ESG a ostatními nemovitostmi se v roce 2025 rozšířila na 1,8-2,2 procentního bodu. To je více než v roce 2024. Když investujete do ESG, nejen získáte lepší nájemce - získáte i vyšší výnos.

Na straně bytů: ESG-certifikované projekty rostou v ceně o 2,3 % rychleji než ty ostatní. To je 6,7 % ročně proti 4,4 %. Pro investora to znamená větší zhodnocení. Pro nájemce to znamená vyšší nájemné - a to je ten problém.

Kde ESG funguje, a kde ne?

ESG je silný v kancelářích a logistice. V obou těchto segmentech poptávka po certifikovaných prostorech rostla o 32 % meziročně. Většina velkých firem už nechce bydlet v budově, která spotřebovává energii jako rok 2005. Chcete mít zaměstnance, kteří jsou produktivní? Pak potřebujete dobře navržený prostor.

V rezidenčním segmentu je to jiné. Většina českých nájemců nechce platit o 22 % více jen proto, že budova má certifikát. Pokud nájemné stoupne o 8 % kvůli ESG, většina lidí to odmítne. To platí zejména pro levné byty. Ale u bytů ve velkých městech, ve výhodné lokalitě, už ESG funguje. Lidé začínají přijímat, že lepší kvalita vzduchu, tišší okna a nižší účty za energii stojí za to.

Ve retailu je přijetí ESG pomalé - jen 28 % nových obchodních center je certifikovaných. Ale i tam se to mění. Nájemci jako Aldi nebo Lidl už vyžadují ESG standardy pro nové lokality.

Co vám brání?

Největší překážky? Povolovací procesy. 82 % developerů říká, že to trvá příliš dlouho. Pak nedostatek odborníků - 65 % firem nemá kdo certifikaci udělat. A náklady na materiály - 43 % říká, že ESG materiály jsou drahé.

Ale největší chyba? Čekat. Pokud máte budovu z roku 2008, nečekáte na zákon. Čekáte na to, že vám banka odmítne úvěr. Nebo že vám nájemce odejde, protože jeho firma chce jen ESG prostory.

Řešení? Využijte dotace. OP TAK, Modernizační fond, nebo fondy EU pokrývají až 40 % nákladů na energetickou modernizaci. To není malé. A nezapomeňte na komunitu. Některé společnosti zapojují místní obyvatele do výsadby stromů nebo vzdělávacích workshopů - to zvyšuje hodnotu projektu i veřejnou podporu.

Co se bude dít v roce 2026?

Nová česká legislativa v roce 2026 bude vyžadovat, aby všechny budovy třídy A a B nad 1 000 m² měly energetický štítek B do konce roku 2027. To se týká 85 % kancelářských prostor v Praze. Budovy, které to nebudou mít, budou neplatné pro nové nájemce. Nebo pro nové úvěry.

PwC předpovídá, že do roku 2027 bude 90 % velkých transakcí vyžadovat ESG due diligence. V roce 2025 to bylo 65 %. To znamená: bez ESG se neobejdete. Nejen v Praze. V Brně, Ostravě, Plzni - všude.

Největší trend? Integrace ESG s technologiemi. Central Group například nasadil IoT senzory, které monitorují v reálném čase teplotu, vlhkost a kvalitu vzduchu. Výsledek? Dalších 12 % úspor energie. To není sci-fi. To je dnes.

Co dělat, když jste investitor?

Nejprve se podívejte na svoji nemovitost. Má štítek? Když ne, kolik stojí ji vylepšit? Spočítejte si, kolik byste ušetřili na nájemném, pokud by byla certifikovaná. A kolik byste získali z vyšší obsazenosti.

Pokud investujete do nového projektu - vyžadujte ESG certifikaci jako podmínku. Nechte si ji napsat do smlouvy. Neříkejte „tak to nějak bude“. Buďte přesní.

Pokud jste nájemce - nezabývejte se jen cenou. Podívejte se na kvalitu. Jaký je vzduch? Jaké je osvětlení? Jaké jsou náklady na energii? V ESG budově to může být o 18 % nižší. To je za rok tisíce korun.

Je ESG jen pro velké firmy?

Není. Malí investoři, kteří mají třeba tři byty v dobré lokalitě, mohou začít jednoduše: vyměnit okna, zlepšit izolaci, nainstalovat inteligentní termostaty. To už je začátek ESG. A když budou mít lepší nájemce, nižší náklady a vyšší cenu, nebudou se ptát, jestli to bylo „ESG“.

ESG není o štítku. Je to o tom, aby vaše nemovitost fungovala lépe, dříve a déle. A aby vám to vydělávalo.

Je ESG jen pro Prahu?

Ne. V Brně se ESG přijímá rychle - zejména v logistice. V Ostravě se využívají dotace na modernizaci starých průmyslových budov. V Plzni se věnují bytovým projektům s nízkou spotřebou. ESG není městský fenomén. Je to tržní pravidlo, které se šíří všude tam, kde je poptávka a peníze.