Fixovaná vs. variabilní sazba hypotéky: Co zvolit v roce 2026

Když si bereš hypotéku, nejde jen o to, kolik domu stojí. Důležitější je, jakým způsobem budouš splácet. A tady přichází ten klíčový rozhodující moment: fixovaná nebo variabilní úroková sazba? V roce 2026, kdy se úrokové sazby znovu začínají zvedat a banky přizpůsobují své nabídky, je tato volba důležitější než kdy jindy.

Co je fixovaná sazba a jak to funguje?

Fixovaná úroková sazba znamená, že tvá měsíční splátka zůstane stejná po celou dobu fixace. Banka ti na začátku sjedná konkrétní úrok, který se nezmění, ať se trh jakkoli vlní. Běžné doby fixace jsou 1, 3, 5 nebo 10 let. Některé banky dokonce nabízejí fixaci na 15 let, ale za to platíš vyšší úrok na začátku.

Proč je to tak? Protože banka přebírá riziko. Když ti sjedná fixaci na 10 let, musí předpokládat, jak se budou úrokové sazby vyvíjet. Pokud v příštích letech úroky stoupnou, banka ztratí. A proto ti nabízí vyšší úrok než u variabilní hypotéky. V roce 2026 je typický rozdíl mezi fixací na 5 let a variabilní sazbou kolem 0,5 % až 1 % p.a. Například fixovaná sazba 4,3 % oproti variabilní 3,8 %.

Co to znamená v penězích? Představ si hypotéku 4 miliony korun na 25 let. Při fixaci 4,3 % je měsíční splátka 21 789 Kč. Při variabilní 3,8 % je to 20 638 Kč. Na začátku tedy ušetříš 1 151 Kč měsíčně - to je ročně přes 13 800 Kč. Ale to je jen začátek.

Co je variabilní sazba a proč je nebezpečná?

Variabilní sazba se mění podle tržních podmínek. V České republice je její základ PRIBOR - Prague Interbank Offered Rate, který každý měsíc vyhlašuje Česká národní banka. K tomu připočítáš bankovní marži, která je neměnná. Například: 1M PRIBOR 3,0 % + marže 0,8 % = celkem 3,8 % p.a.

Problém je v tom, že PRIBOR se může změnit každý měsíc. A v roce 2026 se očekává, že se bude zvyšovat. Pokud PRIBOR stoupne o 2 procenta - třeba z 3,0 % na 5,0 % - pak tvá splátka skočí z 20 638 Kč na 25 009 Kč. To je nárůst o více než 4 300 Kč měsíčně. Ročně to znamená 52 000 Kč navíc.

Nejhorší na tom je, že to není jen teorie. V minulosti se PRIBOR zvedal o 3 % a více během několika měsíců. Když jsi měl variabilní hypotéku v roce 2022, mohl jsi mít splátku 17 000 Kč. Dnes by to bylo 24 000 Kč. A to je jen jeden příklad. Někdo to přežil, jiný to zničilo.

Kdo by měl vybrat fixovanou sazbu?

Fixovaná sazba není pro všechny. Je to volba pro lidi, kteří potřebují jistotu. Kteří nechtějí každý měsíc přemýšlet, jestli budou mít na splátku. Kteří mají pevný příjem - třeba zaměstnání v veřejné správě, škole, nemocnici - a nemají možnost rychle zvýšit příjem, pokud se splátka zvýší.

Pokud máš rodinu, děti, a potřebuješ plánovat výdaje na školné, léky, auto, bydlení - fixovaná sazba ti to umožní. Víš přesně, kolik ti zbude na jiné výdaje. Můžeš si naplánovat dovolenou, nákup nového počítače, nebo jen klidně uložit něco na rezervu. To je hodnota, kterou nemůžeš změřit v korunách.

Je to také pro lidi, kteří nemají finanční rezervu. Pokud ti vypadne záruční záloha, nebo se ti zvýší náklady na byt - nechceš, aby se ti i splátka hypotéky zvýšila. Fixovaná sazba ti to zabrání.

Kdo by měl zvážit variabilní sazbu?

Variabilní sazba má jednu velkou výhodu: když úroky klesají, tvá splátka klesá automaticky. Pokud PRIBOR klesne z 5 % na 3 %, nebo z 4 % na 2,5 % - tvoje měsíční splátka klesne bez toho, aby jsi musel dělat cokoli. Nejsou žádné poplatky za přepočet, žádné přepisování smlouvy. Stačí, že se trh změní.

Je to tedy vhodné pro lidi, kteří:

• Mají vysokou finanční rezervu - alespoň 6 až 12 měsíčních splátek v záloze
• Mají proměnný příjem, ale s možností růstu - například samostatní vývojáři, obchodníci, kteří mají více zdrojů příjmu
• Dokážou přijmout riziko, že můžeš měsíčně platit o 3 000 až 6 000 Kč více
• Jsou připraveni sledovat trh - a případně přemýšlet o přechodu na fixaci, pokud se situace zhorší

Například někdo, kdo má záruční zálohu 150 000 Kč a měsíčně ukládá 5 000 Kč na rezervu, může variabilní hypotéku zvládnout. Ale kdo má jen 10 000 Kč na účtu a žádné jiné zdroje - ten by měl vybírat fixaci.

Co říkají odborníci v roce 2026?

Podle České bankovní asociace se očekává, že úrokové sazby budou v roce 2026 stoupat. To znamená, že banky už nyní předpokládají, že variabilní sazby budou v budoucnu dražší. Proto jsou fixace na 5 a 10 let teď o něco dražší než dříve - ale stále levnější než budou za dva roky.

Hypoindex.cz říká: „Pro drtivou většinu dlužníků jsou fixní úrokové sazby obecně lepší volbou.“ Proč? Protože většina lidí nemá výdělek, který by zvládla náhlý nárůst splátky. A když se to stane, nejsou schopni to zvládnout - a končí s problémy s hypotékou.

Na druhou stranu, Top-Hypoteky.cz upozorňuje: „Pokud se tržní sazby klesají, variabilní hypotéka umožňuje profitovat z poklesu sazeb.“ A to je pravda. V letech 2020-2022 mnoho lidí ušetřilo desítky tisíc korun, protože PRIBOR byl pod 1 %. Ale to bylo jiné období.

Co tedy dělat v roce 2026? Když vidíš, že banky už fixace zdražují, znamená to, že očekávají růst. A když očekávají růst - je riziko variabilní sazby vysoké.

Co je nejvyváženější volba?

Nejčastěji volená fixace na českém trhu je 3 roky. Ale v roce 2026 je to už méně vhodné. Proč? Protože 3 roky je příliš krátké. Když si vezmeš hypotéku na 25 let, nechceš, aby se ti každých 3 roky měnila sazba. Můžeš se dostat do situace, kdy budeš muset přepočítávat každý druhý rok.

Nejvyváženější volbou v roce 2026 je fixace na 5 nebo 10 let. Proč?

• 5 let: dostatečně dlouhá, aby ti dala jistotu, ale zároveň nezatěžuje příliš vysokým úrokem.
• 10 let: ideální pro lidi, kteří chtějí úplnou jistotu. Zvlášť pokud máš v plánu zůstat ve stejném bytě dlouho, nebo máš děti, které budou studovat.

Pokud si vybereš 5letou fixaci, můžeš v roce 2031 přemýšlet o nové volbě. A v tu chvíli budeš mít větší jistotu o trhu - a možná i větší rezervu.

Co si pamatovat?

Fixovaná hypotéka není „dražší“ - je „jistější“. Variabilní není „levnější“ - je „rizikovější“.

Nezvol si hypotéku podle toho, kolik ušetříš dnes. Zvol ji podle toho, co ti zůstane, když se všechno zhorší.

Pokud máš:

• Stálý příjem a potřebuješ plánovat - vyber fixaci.
• Velkou rezervu a příjem, který může růst - můžeš zvážit variabilní.
• Neznáš budoucnost - vyber fixaci.
• Chceš jistotu - vyber fixaci.

V roce 2026 je jistota důležitější než úspory. A to je pravda, kterou si zapamatuj.