Fotografie interiéru nemovitosti: jak udělat profesionální realitní prezentaci, která prodá

Fotografie interiéru nemovitosti není jen další položka na seznamu příprav prodeje. Je to ten první kontakt, který potenciální kupující má s vaší nemovitostí. A podle dat z České realitní komory z roku 2022 to je právě ten kontakt, který 75 % lidí rozhoduje o tom, zda vůbec klikne na inzerát. Pokud je fotka špatná - příliš tmavá, s nepřirozeným osvětlením, nebo plná osobních věcí - může to stát vaši nemovitost až 5 % prodejní ceny a přidat týdny k době prodeje.

Proč se klasické fotky nevyplatí

Mnoho vlastníků si myslí, že stačí pár fotek z mobilu. Ale mobilní fotoaparát nemá širokoúhlý objektiv, neumí správně vyvážit světlo a často zkresluje rozměry místnosti. Výsledek? Koupelna vypadá jako skříň, obývací pokoj jako temný tunel. A to všechno jen proto, že se nepoužila profesionální technika.

Podle studie Evropský.cz z roku 2021 je rozdíl mezi amaterskými a profesionálními fotkami obrovský: nemovitosti s kvalitní fotoprezentací prodávají o 32 % rychleji. A nejen to - jejich prodejní cena je průměrně o 1-5 % vyšší. V Brně například kancelář Eva Reality zvýšila prodejní cenu rodinného domu o 48 000 Kč jen díky investici 2 200 Kč do profesionální fotografie. To není náhoda. To je strategie.

Co je součástí profesionální prezentace

Profesionální fotoprezentace není jen pár fotek. Je to komplexní balíček, který zahrnuje:

• 15-25 kvalitně upravených fotografií interiéru a exteriéru
• 3D virtuální prohlídku (např. pomocí Matterport Pro3)
• 60-90 sekundové video s plynulým přechodem mezi místnostmi
• 3D půdorys s přesnými rozměry
• Možnost virtual stagingu - digitálního nábytku do prázdných prostor

Technologie, kterou používají profesionální fotografé, je vyspělá. Používají fotoaparáty jako Canon EOS R5 nebo Nikon Z7 s širokoúhlými objektivy 16-35 mm. Pro rovnoměrné osvětlení používají speciální světla, jako je Godox SL-150. A pro skenování celého bytu nebo domu se používá Matterport Pro3 - zařízení, které zachycuje prostor s přesností 1 cm až do vzdálenosti 10 metrů.

Virtual staging je jedna z nejúčinnějších technik. Představte si, že máte prázdný byt. Kupující si ho těžko představí. S virtual stagingem se do každé místnosti digitálně přidá nábytek - klasický, moderní, nebo luxusní podle cílové skupiny. Cena za jednu místnost je 600-1 200 Kč. A výsledek? Podle dat CPromo z roku 2022 se konverzní poměr (počet zájemců, kteří požádají o prohlídku) zvyšuje o 27 % oproti běžným fotkám.

Co se stane, když to uděláte špatně

Není všechno zlaté, co se leskne. Pokud fotograf neví, co dělá, může vám fotografie ublížit.

• Špatně zpracovaný virtual staging - když nábytek vypadá jako z hračky - snižuje vnímanou hodnotu nemovitosti o 12 % (Frametime.cz, 2023).
• Příliš širokoúhlý objektiv zkresluje stěny, takže se půdorys neodráží ve skutečnosti - 23 % recenzí na Google Maps kritizuje právě tento problém.
• Nesoulad mezi virtuální prohlídkou a skutečným prostorem - to zvyšuje odstoupení od prohlídky o 15 %.

Některé služby nabízejí „fotky za 500 Kč“. To je jako když si necháte udělat šatník od dědečka z garáže. Může fungovat - ale ne na dlouhou dobu. V České republice už v roce 2022 bylo 12 případů, kdy byly fotky příliš upraveny - například přidány okna tam, kde žádná nebyla. To je podvádění. A podle §2121 Občanského zákoníku to může skončit pokutou až 500 000 Kč.

Když máte malý byt - co dělat?

Pro prostory pod 50 m² není 3D prohlídka ani virtual staging nutné. Stačí kvalitní fotografie. Ale i tady je klíčové příprava.

• Odstraňte všechny osobní věci - fotografie bytu s čtyřmi půlky na stole nebo hromadou prádla na židli vypadá neprofesionálně.
• Upravte osvětlení - zapněte všechny lampy, otevřete okenice. Pokud je venku špatné světlo, nechte fotografa přijít ve dne.
• Odstraňte nepotřebný nábytek - v malém bytě je důležité, aby prostor působil volně a světle.

Pro byty 2+kk trvá samotné fotografování 1,5-3 hodiny. Ale příprava trvá 3-5 hodin. A to je ta část, kterou vlastníci často přehlížejí. Fotograf nevyřeší vaše nepřipravenost. Vy to musíte udělat sami.

Když máte velký dům - nezapomeňte na drony

Pro rezidence nad 150 m² je klasická fotografie nestačící. Je potřeba ukázat nejen interiér, ale i zahradu, terasu, parkoviště, výhledy. Zde je klíčem dronové záběry.

Nové technologie, jako například Flypano od Frametime.cz, umožňují vytvářet interaktivní dronové prohlídky - můžete se pohybovat po obloze nad vaším domem, vidět, jak se světlo mění v průběhu dne. A to je pro kupujícího s vyšším rozpočtem velký plus.

Ještě důležitější je, že 89 % klientů preferuje kompletní řešení - fotografie + video + 3D prohlídka. Pouze 11 % si vybírá jen jednu službu. Pokud chcete přitáhnout skutečné zájemce, musíte nabídnout všechno.

Ceny a návratnost investice

Ceny se pohybují od 1 500 Kč za základní balíček (15 fotek, 3+ místnosti) až po 8 500 Kč za kompletní balíček s dronem, virtual stagingem a 3D prohlídkou.

Je to drahé? V porovnání s tím, co můžete ztratit - ne. Pokud se vaše nemovitost prodá o týden dříve, ušetříte náklady na bydlení, elektřinu, poplatky. Pokud zvýšíte cenu o 3 %, získáte tisíce korun navíc.

Na trhu je 75 % malých specializovaných firem a jen 25 % velkých realitních kanceláří, které mají vlastní týmy. To znamená, že máte výběr. Vyhledejte fotografa, který má ukázky práce - ne jen cenu. Zeptejte se, zda používá Matterport, jestli dělá virtual staging, jak dlouho trvá zpracování fotek (standard je 48 hodin).

Co si pamatovat před fotografováním

Základní checklist pro přípravu:

1. Odstraňte všechny osobní věci - fotografie, hračky, šatníky plné oblečení.
2. Upravte osvětlení - zapněte všechny světla, otevřete okenice.
3. Ukliděte koupelnu a kuchyni - žádné zbytky jídla, žádné mýdlo na umyvadle.
4. Odstraňte nepotřebný nábytek - větší prostory vypadají lépe, když jsou mírně vyprázdňené.
5. Zkontrolujte, zda jsou všechny lampy fungující.
6. Ujistěte se, že jsou všechny zrcadla čistá - reflektují světlo a prostor.

Nezapomeňte také na komunikaci. 65 % klientů stěžuje, že fotograf přišel bez předchozího kontaktu a nevěděl, co očekává. Požádejte o předem poskytnutý checklist. Většina profesionálních firem v Česku poskytuje podporu přes WhatsApp nebo Slack - reakční doba je průměrně 17 minut.

Trendy na rok 2025

Co se děje v budoucnu? Technologie se rychle vyvíjí.

• AI generovaný virtual staging - od začátku 2024 už některé firmy nabízejí digitální nábytek za 300 Kč za místnost. To je o 70 % levnější než dříve.
• Integrace s metaverzem - už teď některé firmy umožňují prohlížet nemovitost ve virtuálním světě pomocí VR brýlí.
• Automatické úpravy fotek - nástroje jako CPromo AI zkracují zpracování fotek o 65 %, takže dostanete výsledky za 12 hodin místo 48.

Česká realitní komora předpovídá, že do roku 2025 bude 95 % premium nemovitostí mít 3D prohlídku. A to znamená: pokud nebudete mít 3D prohlídku, vaše nemovitost bude vypadat jako z minulosti.

Co si vybrat?

- Malý byt (do 50 m²): Kvalitní fotografie + 3D půdorys. Virtual staging nepotřebujete, pokud je nábytek v místnosti.

- Byt 2+kk (50-100 m²): Fotografie + 3D prohlídka + video. Virtual staging doporučuji, pokud je byt prázdný.

- Velký dům (nad 150 m²): Kompletní balíček - fotografie, video, 3D prohlídka, dronové záběry, virtual staging. Nebojte se investovat.

Největší chyba, kterou lidé dělají, je čekat, až se někdo zeptá na prohlídku. Ne. Největší chyba je nechat, aby se první kontakt s vaší nemovitostí odehrál přes špatně osvětlenou fotku z mobilu. To je jako vystavit umělecké dílo ve sklepě. Váš dům si zaslouží lepší.