Jak číst cenové indexy nemovitostí v ČR: Praktický průvodce pro investory a kupce

Co vlastně cenové indexy nemovitostí říkají - a co neříkají

Když vidíte headline: „Ceny bytů v ČR stouply o 6 %“, neznamená to, že každý byt teď stojí o 6 % více. To je nejčastější chyba, kterou dělají i zkušení investoři. Cenové indexy neříkají, kolik stojí nemovitost. Říkají, jak se ceny měnily v čase. Je to jako teploměr - neříká, jestli je teď 25 °C, ale jestli se oproti minulému měsíci zahřálo nebo ochladilo.

Indexy nemovitostí v Česku měří relativní změny. Základní hodnota 100 je vždy nastavena na nějaký rok - u oficiálního HPI ČSÚ je to rok 2010. Pokud je dnes index 125, znamená to, že ceny se od roku 2010 zvýšily o 25 %. Neznamená to, že byt stojí 125 tisíc korun. To je důležité pochopit hned na začátku.

Kdo vydává tyto indexy a jak se liší

V ČR se používají tři hlavní typy indexů, každý s jiným cílem a metodikou.

• House Price Index (HPI) od Českého statistického úřadu (ČSÚ) - to je oficiální, nejrozšířenější a nejvěrohodnější zdroj. Měří ceny všech bytových nemovitostí v celé republice, včetně paneláků, cihlových domů a novostaveb. Data pocházejí z katastru nemovitostí - tedy z reálných prodejů, ne z reklam na portálech.
• Owner Occupied Housing Price Index (OOHI) - tento index se zaměřuje jen na náklady vlastníků na bydlení: pořízení, opravy, údržba. Používá ho ČNB pro měření inflace a je částí evropského HICP. Není pro běžného kupce tak užitečný jako HPI.
• Komerční indexy (např. Deloitte Real Index, Česká spořitelna) - tyto indexy často měří jen určité segmenty. Deloitte sleduje ceny jen v Praze a krajských městech. Česká spořitelna rozlišuje mezi novými byty, panelovými a cihlovými domy. Jsou užitečné pro detailní analýzu, ale ne pro celkový přehled.

Pro začátečníka je nejlepší začít s HPI od ČSÚ. Je to jediný index, který má garantovanou kontinuitu, transparentní metodiku a pokrývá celý trh.

Jak číst čtvrtletní a meziroční změny

Indexy se zveřejňují dvěma způsoby: čtvrtletně a meziročně. To je klíčové.

Čtvrtletní změna (např. z 4. čtvrtletí 2023 na 1. čtvrtletí 2024) ukazuje, jak se ceny pohybují v krátkém období. Může být velmi volatilní. Například v zimě se ceny často snižují, v jarních měsících stoupají. To není reálný trend - jen sezónní výkyv.

Meziroční změna (např. 1. čtvrtletí 2024 oproti 1. čtvrtletí 2023) odstraňuje sezónní vlivy. To je ta hodnota, kterou byste měli sledovat, pokud chcete pochopit skutečný směr trhu.

Podle dat zveřejněných ČSÚ 15. 7. 2025:

• Ceny bytů v roce 2024 vzrostly o 6,0 % oproti roku 2023.
• Ceny rodinných domů vzrostly o 1,7 %.
• V roce 2023 byly ceny bytů o 5,6 % nižší než v roce 2022.

Takže když vidíte, že ceny bytů v lednu 2025 stouply o 2 % oproti prosinci 2024, neznamená to, že trh „přehřívá“. Zkontrolujte, jak to vypadá oproti lednu 2024. Pokud je to +6 %, pak ano - trend je silný. Pokud je to jen +1 %, pak je to jen sezónní bounce.

Proč se indexy revidují - a proč to důležité je

První čísla, která ČSÚ zveřejní, jsou jen odhady. V praxi to znamená, že když v červnu 2024 řeknou, že ceny bytů stouply o 4,5 %, může se v srpnu 2025 ukázat, že to bylo ve skutečnosti 5,8 %.

Proč? Protože data z katastru nemovitostí nejsou okamžitě dostupná. Některé prodeje se zaznamenávají s odkladem, některé se přepočítávají kvůli chybám, některé se zjednodušují pro statistiku.

Pro investora to znamená jednoduché pravidlo: nikdy nečtěte jen poslední aktualizaci. Vždy se podívejte, jak se index měnil v posledních šesti měsících. Pokud se všechny verze pohybují kolem 5-6 %, můžete být klidní. Pokud se z 3 % přeskočil na 7 %, pak je to signál, že data byla předtím podhodnocená - a trh může být silnější, než se zdá.

Rozdíl mezi nominálními a reálnými cenami

Představte si, že cena bytu stoupla o 6 %, ale inflace byla 8 %. To znamená, že vaše „nominální“ cena stoupla, ale vaše kupní síla klesla. Reálně jste o 2 % chudší.

Indexy ČSÚ měří nominální ceny - tedy bez úpravy inflací. Ale pro dlouhodobé rozhodování je důležité pochopit reálný vývoj. Například v roce 2023, kdy ceny bytů klesly o 5,6 %, inflace byla kolem 10 %. Reálně tedy ceny bytů klesly o více než 15 % - což je zásadní rozdíl.

Proč to dělá rozdíl? Protože když se úrokové sazby sníží, neznamená to, že se ceny automaticky vrátí zpět. Pokud se inflace udrží na 3-4 %, pak i při 5 % růstu cen je reálný růst nízký. To je důvod, proč ČNB a analytici z Oxford Economics vždy mluví o reálných cenách, když hodnotí riziko trhu.

Geografické rozdíly - Praha vs. Zlín vs. České Budějovice

Cenové indexy se měří pro celou republiku, ale skutečné ceny se liší jako den a noc.

V roce 2023 byla průměrná cena bytu v Praze 103 693 Kč za m². V celé ČR to bylo 58 641 Kč za m². To je rozdíl přes 76 %. V Zlíně, kde žiji, byla průměrná cena kolem 48 000 Kč za m². V Brně kolem 55 000 Kč. V Plzni 52 000 Kč.

Když tedy čtete, že „ceny bytů stouply o 6 %“, neznamená to, že v Zlíně stouply o 6 %. Možná v Praze o 9 %, v Ostravě o 4 %, v Zlíně o 2 %. Indexy vám říkají průměr. Pro vás je důležitý váš město.

Na to, abyste pochopili svůj trh, musíte kombinovat:

• Oficiální HPI ČSÚ (pro celkový trend)
• Reálné ceny z portálů jako Reas.cz nebo Sreality.cz (pro vaši lokalitu)
• Indexy pro konkrétní typ nemovitosti (např. novostavby vs. panelák)

Co vás může omylit - nejčastější chyby

Na fórech jako reality.cz nebo na LinkedInu se opakují stejné chyby:

• Chyba 1: „Index 120 znamená, že byt stojí 120 tisíc.“ - Ne. Znamená to, že je o 20 % dražší než v základním roce (2010).
• Chyba 2: „Růst o 5 % je výborný.“ - Pokud inflace je 7 %, je to ztráta.
• Chyba 3: „Ceny stoupají, takže je čas koupit.“ - Pokud úrokové sazby stoupají, poptávka klesá. Růst cen může být jen důsledkem menšího nabídky, ne větší poptávky.
• Chyba 4: „Ceny bytů v Praze stouply, takže i v městě se zvednou.“ - Ne. V městech s nízkou poptávkou a vysokou nabídkou ceny mohou klesat i při národním růstu.

Nejlepší rada od zkušených makléřů: Neřešte indexy. Řešte svůj trh. Zkontrolujte, kolik bytů se prodalo ve vašem okrese za posledních 6 měsíců. Kolik jich bylo zlevněno? Kolik jich zůstalo na trhu déle než 90 dní? To je větší signál než jakýkoliv index.

Kde najít data a jak je používat

Tady je vaše praktická checklist pro čtení indexů:

1. Přejděte na www.csu.gov.cz/ceny-nemovitosti - to je oficiální zdroj ČSÚ.
2. Podívejte se na HPI pro byty - vyberte „meziroční změna“.
3. Porovnejte s předchozími čtvrtletími - hledejte trend, ne jednu hodnotu.
4. Zkontrolujte, zda se jedná o novostavby nebo starší byty - ty se chovají jinak.
5. Podívejte se na úrokové sazby ČNB - pokud rostou, ceny klesají. Pokud klesají, ceny stoupají.
6. Přečtěte si článek na ČNB.cz - tam najdete analýzu, proč se trh chová tak, jak se chová.
7. Na Reas.cz vyhledejte ceny v vašem městě - porovnejte s indexem.

Nezapomeňte: indexy neříkají, kdy koupit. Říkají, co se stalo. Vy musíte rozhodnout, co to znamená pro vás.

Co se děje v roce 2025 - a co očekávat

Podle nejnovějších dat z července 2025 je trh v fázi mírného oživení. Ceny bytů stouply o 6 %, ale růst je pomalejší než v roce 2021. Poptávka je nejvyšší po malých bytech do 60 m² v Praze a okolí velkých měst. Rodinné domy se prodávají pomaleji - možná proto, že hypotéky jsou stále dražší.

ČSÚ plánuje do konce roku 2025 aktualizovat metodiku. Budou používat machine learning, aby lépe odhadli sezónní vlivy a rozdíly mezi typy bytů. To znamená, že budoucí indexy budou přesnější - ale historická data budou méně srovnatelná.

Pro vás to znamená: Udržujte si přehled o tom, jak se trh mění, ale nečekáte na „perfektní čas“. Pokud potřebujete byt, koupě je rozhodnutí o životě, ne o spekulaci. Indexy vám pomohou pochopit, zda je trh v klidu nebo v horku. Ale neřeknou vám, kdy se máte rozhodnout.