Jak nastavit kauci a vratné položky v nájmu v České republice

Podle § 2254 občanského zákoníku může být kauci maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. To platí od roku 2014. Dříve se mohlo požadovat až šestinásobek. Teď už ne. Pokud je vaše nájemné 18 000 Kč, maximální kauci je 54 000 Kč. A to je vše. Žádné další náklady - voda, elektřina, odpadky - se do výpočtu kauce nezapočítávají. Pokud máte nájemné 12 000 Kč a služby 4 000 Kč, kauci je 36 000 Kč, ne 48 000 Kč. Mnoho pronajímatelů to stále dělá špatně. A to je první místo, kde můžete získat peníze zpět.

Kde a jak se kauci platí?

Kauci se nemůže stát „přirozenou“ součástí smlouvy. Musí být výslovně uvedena v nájemní smlouvě nebo v jejím dodatku. Pokud tam není, není platná. Není to jen forma - je to právní požadavek.

Peníze můžete zaplatit:

• hotovostí při podepsání smlouvy
• bankovním převodem (nejlépe s označením „kauci“)
• nebo v několika splátkách - pokud vám to pronajímatel dovolí

Nikdy neplatíte kauci na účet, který není jasně uvedený v smlouvě. A nikdy nepřevádějte bez potvrzení příjmu. Pokud vám pronajímatel řekne „převeďte na můj osobní účet“, je to červená vlajka. Právníci doporučují vždy použít účet s názvem „kauci“ - ne ten, na který přichází nájemné.

Co musí být v nájemní smlouvě o kauci?

Nejen výše. Musíte mít jasně napsané:

• kolik je kauci
• jaké výdaje může pronajímatel z ní hradit (nájemné, služby, škody)
• kdy a jak bude vrácena
• zda bude úročena

Nejčastější chyba: smlouva říká „kauci 50 000 Kč“ a nic jiného. To je neúplná smlouva. Může se stát, že vám ji po ukončení nájmu vrátí jen 20 000 Kč a řekne: „Zbytek je za opravu kuchyně.“ Ale kde je důkaz, že jste to poškodili? A kde je důkaz, že oprava stála 30 000 Kč?

Právník Sarka Šabová doporučuje: „Vložte do smlouvy větu: ‘Kauce je jistotou pro úhradu případných dluhů na nájemném, službách nebo škod způsobených na předmětu nájmu.’ A pak napište částku.“ Nezapomeňte na úroky - o tom si řekneme hned.

Úroky z kauce - nezapomeňte na ně!

Podle § 1801 občanského zákoníku je pronajímatel povinen kauci úročit zákonným úrokem - to je 7 % ročně. Ano, i když jste ji zaplatili hotovostí. I když jste ji převodili. I když jste ji zaplatili před 2 roky.

Úrok se počítá od dne, kdy jste kauci zaplatili, až do dne, kdy vám ji vrátí. Pokud jste zaplatili 60 000 Kč v lednu 2024 a byt jste opustili v prosinci 2025, máte nárok na úrok z 23 měsíců. To je přes 7 000 Kč. Mnoho pronajímatelů to neví. Někteří to vědí a nechtějí vám to říct. Pokud vám kauci vrátí bez úroků, můžete požadovat jejich doplacení. I po ukončení nájmu.

Nejlepší řešení: kauci vložte na oddělený spořicí účet. Ne na běžný. A vždy si pořiďte potvrzení o vkladu. Pokud se to stane s vámi, můžete předložit bankovní výpis a požadovat úroky. Pokud to neuděláte, můžete je ztratit.

Předávací protokol - váš nejlepší kamarád

78 % sporů o kauci se dá zabránit jedním dokumentem: předávacím protokolem.

Co je to? Je to seznam všech vad, poškození, znečištění nebo nečistot ve bytě na začátku nájmu. A na konci nájmu - stejný seznam, ale s fotografiemi.

Praktický postup:

1. Při předání bytu si vyfoťte každou místnost - ze všech úhlů.
2. Fotky musí být čitelné: škrábance na zemi, praskliny ve zdech, skvrny na koberci, špatně zavřené dveře.
3. Vytvořte seznam: „V kuchyni: škrábanec na levé straně linky, 5 cm dlouhý. V koupelně: prasklina ve vaně, 10 cm, vpravo od kohoutku.“
4. Oba podepíšete protokol - vy i pronajímatel. Dva kusy. Každý si vezme jeden.

Pokud to neuděláte, může vám pronajímatel říct: „Tady je nová kuchyně, kterou jste poškodili.“ A nebudete mít důkaz, že tam ta kuchyně už byla špatná. V roce 2023 podle Realitan.cz měli nájemníci s fotografiemi o 78 % méně sporů. V Praze a Brně už to dělá většina zkušených pronajímatelů. Nejste výjimka. Jste pravidlo.

Kdy a jak se kauci vrací?

Podle zákona musí být kauci vrácena nejpozději do 30 dnů od dne, kdy jste byt vyklidili a předali. Všechny závazky musí být vyrovnány - to znamená: nájemné, služby, škody. Pokud máte nájemné na 1 000 Kč v arreáru, to se odečte. Pokud jste poškodili vodu a oprava stála 5 000 Kč, to se odečte. Ale nic jiného.

Co se stane, když vám to nevrátí? Můžete požadovat smluvní pokutu 0,1 % denně z výše kauce. Pokud máte kauci 40 000 Kč, každý den, kdy vám ji nevrátí, vám má připsat 40 Kč. Po 30 dnech to je 1 200 Kč. Po 60 dnech 2 400 Kč. To není malé. A to je právo. Není to hrozba. Je to zákon.

Problém je, že 67 % nájemníků podle Nestu.cz čeká déle než 30 dní. Průměrně 45 dní. A většina z nich se neodváží požadovat pokutu. Měli by. Většina pronajímatelů neví, že to můžete dělat. A když to zjistí, vrátí vám peníze rychle.

Alternativy k kauci - co jiného můžete zkusit?

Není každý připraven zaplatit 50 000 Kč najednou. A není každý pronajímatel ochoten přijmout kauci. Proto existují alternativy:

• Pojištění kauce - platíte 1-2 % ročně z výše kauce (např. 1 000 Kč ročně za 50 000 Kč). Pokud něco poškodíte, pojistka zaplatí. V Praze už to používá 38 % nájemníků. V Brně 28 %. A růst je rychlý.
• Bankovní záruka - banka vydá záruku za poplatek 1-2 % ročně. Pronajímatel dostane potvrzení, že pokud něco nezaplatíte, banka zaplatí. Je to bezpečnější než kauci, ale vyžaduje dobrý příjem.
• Vyšší nájemné - místo kauce vám pronajímatel zvýší nájemné o 10-15 %. To je výhodné, pokud nemáte k dispozici velkou částku. Ale zaplatíte to každý měsíc. Navíc.
• Ručení třetí osoby - někdo (např. rodiče) ručí za vás. Je to tradiční, ale v posledních letech klesá. Používá ho jen 22 % nájemníků.

Klíčový rozdíl: při klasické kauci má pronajímatel okamžitý přístup k penězům. Při pojištění nebo záruce musí podat žádost a čekat 7-14 dní. To může být výhoda - nebo nevýhoda. Záleží na tom, co potřebujete.

Co se změní v roce 2026?

Ministerstvo spravedlnosti připravuje novou úpravu občanského zákoníku. Návrh zákona č. 284/2024 Coll. zveřejněný v květnu 2024 navrhuje:

• zkrácení lhůty pro vrácení kauce na 14 dní
• zpřísnění pravidel pro zadržování kauce - musíte mít doložené náklady a schválení opravy
• vyžadování digitálního předávacího protokolu s fotografiemi

Podle Real Estate Analytics se očekává, že do roku 2026 bude 65 % pronajímatelů používat digitální platformy pro správu kauce. To znamená: předávací protokol v appce, fotky automaticky uložené, výpočet úroků na pozadí. Spory se budou snižovat o 40 %.

Největší problém dnes: 58 % sporů je kvůli „poškození“, které neexistovalo. Nebo bylo přeceňováno. Většina z těchto nároků je v soudu zamítnuta - protože pronajímatel neměl důkazy. Bez fotografií, bez protokolu, bez faktur. A to je to, co musíte znát.

Co dělat, když vám kauci nevrátí?

1. Napište písemnou žádost - e-mailem nebo listem. Napište: „V souladu s § 2254 a § 1801 OZ žádám o vrácení kauce ve výši [částka] Kč včetně úroků za dobu [datum vkladu] až [datum vyklizení].“

2. Pokud neodpoví, požadujte pokutu - 0,1 % denně. Například: „V souladu se smlouvou žádám o zaplacení pokuty ve výši 40 Kč denně za každý den prodlení.“

3. Pokud i to nepomůže, podáte stížnost na Českou obchodní inspekci. V roce 2024 bylo 28 500 stížností kvůli kauci. 72 % z nich bylo vyřízeno ve prospěch nájemce. Většina z nich byla založená na chybějící dokumentaci.

4. Pokud je částka větší než 5 000 Kč, zvažte soudní řízení. Náklady jsou nízké, výsledek často výhodný. A většina soudů věří fotkám a protokolům víc než slovům.

Praktický příklad - jak to vypadá v Brně

Představte si: byt v Brně. Nájemné 20 000 Kč. Kauci 40 000 Kč (2x měsíční nájemné). Služby 4 000 Kč. Předávací protokol s 12 fotkami. Zaplatíte kauci 1. ledna 2024. Byt opustíte 15. prosince 2025. Všechno je v pořádku. Žádné škody. Nájemné bylo zaplaceno včas.

Váš nárok:

• kauci: 40 000 Kč
• úrok: 7 % ročně × 23 měsíců = 5 133 Kč
• celkem: 45 133 Kč

Pronajímatel vám vrátí jen 35 000 Kč a říká: „Zbytek je za nový koberec.“

Co dělat?

• Předložíte fotky z předávacího protokolu - koberec byl špinavý, ale nepoškozený.
• Předložíte potvrzení, že jste platili nájemné včas.
• Napišete žádost o pokutu: 40 Kč × 45 dní = 1 800 Kč.
• Podáte stížnost na ČOI.

Ve 72 % případů to funguje. A vy dostanete 45 133 Kč. A místo toho, abyste byli zlobivý nájemník, budete ten, kdo zná pravidla.

Nezapomeňte: kauci není vaše výdaje. Je to záruka. A záruku musíte chránit. Když znáte pravidla, nejste nájemník. Jste partner. A partner si nechá vrátit peníze, které mu patří.