Jak podat žádost o stavební povolení: Postup krok za krokem v roce 2026

Chystáte se stavět dům, přístavbu nebo garáž? Pak potřebujete stavební povolení. A ne, není to jen formulář, který vyplníte a pošlete. V Česku se od 1. ledna 2023 všechno změnilo. Dřív jste museli projít dvěma řízeními - územním a stavebním. Teď je to jedno - jednotné řízení o povolení záměru. To znamená, že stavební úřad rozhoduje o všem najednou: jestli můžete stavět, kde, jak a za jakých podmínek. Ale to neznamená, že je to jednodušší. Naopak. Pokud nevíte, co dělat, může vás to stát měsíce a tisíce korun navíc.

1. Zjistěte, co od vás stavební úřad vlastně chce

Nejdřív se nevrhnejte do přípravy dokumentů. Nejprve zavolejte nebo navštivte stavební úřad ve vašem obci. Ptáte se: "Potřebuji územní rozhodnutí nebo stačí územní souhlas?" To je klíčové. Pokud má vaše obec platný územní plán a vaše stavba do něj zapadá (např. rodinný dům na stávající parcelě), stačí většinou územní souhlas. Pokud ale stavíte mimo územní plán nebo na pozemku bez plánu, potřebujete územní rozhodnutí. To se podává dřív - a trvá až 60 dní.

Bez tohoto kroku se nedostanete dál. Více než 25 % žádostí je vráceno právě kvůli nesouladu s územním plánem. Neztrácejte čas na projekt, který vám úřad odmítne ještě před podáním.

2. Nechte projekt zpracovat odborníkem

Zde je ta největší chyba, kterou lidé dělají: chtějí ušetřit a projekt vypracují sami. Nebo si najmou někoho, kdo má jen základní znalosti. To je riskantní. Podle zákona musí být projektová dokumentace vypracována projektantem s odbornou způsobilostí podle § 17 stavebního zákona. Stavební úřad vás ani nezahájí, pokud dokumentace není podepsaná autorizovaným projektantem.

Co musí dokumentace obsahovat? Přesně tohle:

• Výkresy - půdorysy, řezy, pohledy, základové výkresy
• Statický výpočet - potvrzení, že dům nezřítí
• Popisná zpráva - všechny materiály, technologie, způsob výstavby
• Technické specifikace - všechny systémy: vytápění, kanalizace, elektřina
• Životní prostředí - pokud se jedná o větší stavbu, i hodnocení dopadu

Bez toho žádné povolení. A pokud vám úřad vrátí dokumentaci jako neúplnou, musíte vše opravit a znovu podat. To znamená dalších 28 dní čekání - a to je průměrná ztráta podle analýz ČKAIT. Nešetřete na projektantu. Je to investice, která vám ušetří čas, nervy a peníze.

3. Získejte souhlasy sousedů a orgánů

Nejde jen o to, že vám soused řekne "jo, klidně". Musí to být písemný souhlas. A nejen sousedů. Pokud vaše stavba ovlivňuje:

• Elektrické vedení - potřebujete souhlas E.ON nebo ČEZ Distribution
• Odplavování odpadních vod - souhlas vodovodního podniku
• Stávající komunikace - souhlas obce nebo silniční správy

Bez těchto souhlasů vám stavební úřad povolení nevydá. A co nejčastější chyba? Lidé si myslí, že "soused je přítel, tak mu to řeknu na kávě". Pak přijde úřad a říká: "Nemáme písemný souhlas. Vrátíme žádost."

Pokud je vaše stavba blízko hranice pozemku, je povinné získat souhlas každého souseda, který má vlastní vstup na pozemek. To znamená, že i když jste na jedné parcele, ale mají jiný vstup, musíte ho zahrnout. Více než 28 % žádostí je vráceno kvůli chybějícím souhlasům. Nezapomeňte na to.

4. Vyplňte formulář a připravte dokumenty

Formulář na podání žádosti je standardizovaný. Najdete ho na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj. Ale nevěřte tomu, že stačí stáhnout a vyplnit. Každý stavební úřad má své drobné požadavky. Například někde vyžadují přílohu s fotografií pozemku, jinde potřebují potvrzení o výšce střechy z územního plánu.

Nezapomeňte na:

• Identifikaci stavby - adresa, parcelní číslo
• Rozsah stavby - kolik m², kolik pater
• Účel stavby - rodinný dům, garáž, přístavba
• Způsob výstavby - novostavba, rekonstrukce, přestavba

Projektovou dokumentaci musíte přiložit v elektronické podobě. I když podáváte papírovou žádost, dokumentace musí být nahrána do Evidenčního systému elektronické dokumentace nejpozději ve stejný den. Jinak vás úřad odloží. A to nechcete.

5. Zaplaťte správní poplatek

Od 1. ledna 2024 je poplatek za stavební povolení:

• 2 000 Kč - pro jednoduché stavby (rodinné domy, garáže, přístavby do 50 m²)
• 5 000 Kč - pro složitější stavby (větší domy, komerční objekty, vícepodlažní stavby)

Tento poplatek musíte zaplatit stejně jako podáváte žádost. Pokud ho nezaplatíte, úřad vás vyzve k doplnění. A to znamená dalších 10-14 dní. Neztrácejte čas. Zaplaťte při podání - online nebo přes pokladnu.

6. Podání žádosti - papír nebo elektronicky?

Můžete podat žádost dvěma způsoby:

• Papírově - na stavebním úřadě, osobně nebo poštou
• Elektronicky - prostřednictvím Portálu stavební správy

Od roku 2025 bude elektronické podání jedinou možností. Ale už dnes je to lepší volba. Proč?

• Uživatelé, kteří podávali elektronicky, získali povolení o 15-20 % rychleji
• Neztrácíte dokumenty - vše je uloženo v systému
• Můžete sledovat stav žádosti online
• Identifikace přes bankovní identitu je rychlá a bezpečná

Pokud nejste technicky zdatní, nechte si pomoci projektantem. Většina z nich má zkušenosti s Portálem. A pokud si chcete ušetřit čas, použijte elektronické podání. V Praze, Brně a Ostravě už se začíná testovat systém předkontroly - zdarma si necháte zkontrolovat dokumenty před podáním. Výsledek? O 42 % méně vrácených žádostí.

7. Čekání na rozhodnutí - co se děje dál?

Po podání má stavební úřad 10 dní na to, aby vás upozornil na chyby. Pokud je žádost kompletní, začíná se řízení. Standardní lhůta je 60 dní. Ale pokud jde o jednoduchou stavbu - rodinný dům, garáž - a splňujete všechny podmínky, můžete požádat o zrychlené řízení. Tehdy je lhůta jen 30 dní.

Ale pozor: zrychlené řízení nemůžete požádat, pokud:

• Stavba vyžaduje posuzování vlivů na životní prostředí (EIA)
• Potřebujete výjimku od územního plánu
• Nemáte souhlas všech dotčených orgánů

Průměrná doba celého řízení v roce 2023 byla 72 pracovních dní. V Praze a Brně to může být 120 dní kvůli zátěži. Ale cílem ministerstva je do konce roku 2026 snížit průměrnou dobu na 45 dní - hlavně pro rodinné domy.

Co se stane, když vám povolení odmítnou?

Není to konec světa. Stavební úřad musí vám dát písemnou odpověď s důvody odmítnutí. Můžete:

• Žádost opravit a znovu podat
• Podat odvolání do krajského úřadu
• Požádat o ústní vyslechnutí

Odvolání může trvat 60-90 dní. Ale pokud máte pravdu a dokumenty jsou v pořádku, často to skončí výhrou. Nezapomeňte: každý odmítnutý případ má svůj důvod. Nenechte se odradit. Zkontrolujte, co šlo špatně, a udělejte to lépe.

Nejčastější chyby - a jak jim vyhnout

Podle analýzy 1 000 žádostí z roku 2023, kterou provedla ČKAIT, tady jsou největší chyby:

1. Neúplná dokumentace - 32 % případů. Výkresy nejsou podepsané, statický výpočet chybí, popisná zpráva je jen pár vět.
2. Chybějící souhlasy sousedů - 28 %. Lidé si myslí, že "to je jen formálnost". Není.
3. Nesoulad s územním plánem - 25 %. Stavíte na pozemku, kde je zakázáno výstavba domu.
4. Zapomenutý poplatek - 12 %. Všichni ho zapomenou, až když je pozdě.
5. Nezodpovědný projektant - 10 %. Někdo vám vypracuje projekt za 5 000 Kč, a pak se ztratí.

Řešení? Postupujte krok za krokem. Nezkracujte cestu. A pokud nejste si jistí - najměte projektanta, který má zkušenosti s vaším typem stavby. To je ta nejlepší investice, kterou můžete udělat.

Co se bude dít v roce 2026?

Vše se pohybuje směrem k plné digitalizaci. Do konce roku 2025 bude možné podat žádost jen elektronicky. Nebudete mít možnost chodit na úřad s papíry. A to je dobrá věc - pokud jste připraveni.

Nové systémy jako "předkontrola" se rozšiřují. V Brně a Ostravě bude od ledna 2025 možné zdarma nechat zkontrolovat dokumenty před podáním. To znamená, že budete mít větší jistotu, že žádost nepřijde zpět.

Pro starší generaci je to výzva. 35 % žadatelů nemá zkušenosti s elektronickými systémy. Ale to neznamená, že byste měli čekat. Naučte se. Požádejte projektanta, aby vám pomohl. Nebo zavolejte na úřad - většina z nich má pomůcky pro lidi, kteří nejsou digitálně zdatní.

Stavební povolení už není jen formulář. Je to proces. A když ho pochopíte, není to tak strašné, jak se zdá. Záleží jen na jedné věci: necháte si vše připravit správně. A pak se jen dočkáte zeleného světla - a můžete začít stavět.