Koupě nemovitosti v dražbě: Jak fungují aukce a co musíte vědět před účastí

Chcete koupit nemovitost za mnohem nižší cenu než tržní cena? Dražby nabízejí příležitost, která může být výhodná - ale jen pokud víte, co děláte. Mnoho lidí si myslí, že dražba je jako hra na loterii: přijdeš, nabídneš nějakou cenu a pokud vyhrajete, máte nový dům. Ve skutečnosti je to komplikovaný právní proces s pravidly, která se nezobrazují na první pohled. A pokud je přehlédnete, můžete ztratit tisíce korun - nebo dokonce celou koupě.

Co je to dražba nemovitosti?

Dražba nemovitosti je způsob, jakým se prodává pozemek, dům nebo byt, když ho vlastník nezvládá splácet, nebo když se rozhodne prodat ho rychle. Nejde o běžný prodej, kde se dohodne cena s kupcem. Tady vyhrává ten, kdo nabídne nejvyšší cenu - a to v přesně stanovený čas. Všechno probíhá pod dohledem soudního exekutora, který řídí celý proces podle zákona.

Dražby se dělí na dvě hlavní skupiny: dobrovolné a exekuční. Dobrovolná dražba je ta, kdy vlastník sám rozhodne, že chce nemovitost prodat tímto způsobem - například kvůli rychlému prodeji nebo kvůli vysokému zájmu. Exekuční dražba je ta, kterou nařídí soud, když majitel dlouho neplnil úvěr, daň nebo jiný dluh. V tomto případě se nemovitost prodá, aby se zaplatily dluhy.

Jak probíhá proces dražby?

Vše začíná dražební vyhláškou. Tento dokument vydá soudní exekutor a obsahuje všechny klíčové informace: kdy a kde se dražba koná, co se prodává, jaká je počáteční cena, jaká je minimální výše příhozu a jaké podmínky musíte splnit, abyste mohli účastnit.

Exekutor musí vyhlášku zveřejnit alespoň 30 dní před dnem dražby. To znamená, že máte dost času na přípravu - ale ne můžete čekat až do poslední chvíle. Pokud necháte vše na poslední minutu, můžete ztratit možnost účastnit se.

Dražba se může konat buď na místě nemovitosti, ve soudním úřadě nebo online. Elektronické dražby jsou dnes běžné - můžete se připojit z domu, ale musíte mít přístup k ověřenému účtu a elektronickému podpisu.

Co je vyvolávací cena a jak se určuje?

Nejprve se stanoví odhadní cena. Tuto hodnotu určuje znalec, kterého jmenuje exekutor. Znalec ohodnotí nemovitost podle jejího stavu, polohy, velikosti, příslušenství a aktuálního trhu. Například byt v centru Prahy s novou koupelnou a výhledem na park bude mít vyšší hodnotu než stejný byt na okraji města bez úprav.

Vyvolávací cena (tj. první cena, na kterou se začne dražit) je pro exekuční dražby obvykle dvě třetiny (⅔) odhadní ceny. Pokud se nemovitost neprodá, cena se v dalším kole sníží: na 50 %, pak na 40 % a nakonec na 25 % odhadní ceny. To znamená, že pokud byla původní cena 3 miliony korun, můžete ji nakonec získat za 750 tisíc - ale jen pokud se dostanete do třetího nebo čtvrtého kola.

U některých dražeb může být vyvolávací cena i nižší - například 30 % odhadní ceny. To se stává, pokud se nemovitost dlouho neprodává a exekutor chce zvýšit zájem.

Dražební jistota - nezbytná podmínka účasti

Nemůžete jen tak přijít na dražbu a začít přihazovat. Musíte složit dražební jistotu - tzv. kauč. Toto je záruční částka, která dokazuje, že máte dostatek peněz na nákup. Bez ní vás exekutor nepřipustí.

Velikost jistoty se obvykle stanovuje na 10 % odhadní ceny, ale může být i vyšší. Například pokud je odhadní cena 2 miliony, jistota bude 200 tisíc korun. Tuto částku musíte složit nejpozději 5 pracovních dní před dražbou.

Jistotu můžete uložit buď v hotovosti na pokladně exekutorského úřadu, nebo na účet exekutora. Důležité je, že musíte použít specifický symbol - ten, který je uveden ve vyhlášce. Pokud ho zapomenete, peníze nebudou přijaty.

Nezbytné je také, aby jste nebyli dlužníkem nebo zaměstnancem exekutorského úřadu. Kdo splní tyto podmínky, může se účastnit.

Jak probíhá přihazování?

Když začne dražba, exekutor oznámí počáteční cenu. Každý, kdo chce přihazovat, musí hlasem nebo signálem oznámit svou nabídku. Každá nová nabídka musí být alespoň o 5 % vyšší než předchozí - ale v některých případech může být minimální příhoz i vyšší (např. 10 000 Kč).

Nejčastější chyba: lidé si myslí, že stačí přihazovat jen jednou. Ale dražba končí až tehdy, když 5 minut nepřihazuje nikdo. Pokud někdo přihodí v posledních 5 minutách, dražba se prodlužuje o dalších 5 minut. A to může trvat hodinu - nebo i déle.

Přihazujete, dokud nezvítězíte. Když vyhrajete, exekutor udělí příklep - to je formální potvrzení, že jste vyhráli. Ale to ještě neznamená, že máte nemovitost.

Předražek - nečekaný zvrat

Největší překvapení pro mnoho kupců: i když vyhrajete dražbu, nemusíte získat nemovitost. Může se stát, že někdo jiný vykoná předražek.

Po vyhlášení příklepu má třetí osoba (např. soused, dlužník nebo investoři) 15 dní na to, že nabídne vyšší cenu - alespoň o 25 % než vaše nejvyšší nabídka. Pokud to udělá, vyhrává on. Vy musíte buď dorovnat nabídku, nebo vzdát se.

Předražek je běžný u nemovitostí s vysokým potenciálem - například bytů v centru, domů s možností rozšíření nebo pozemků pro výstavbu. Pokud kupujete za cenu 1,2 milionu, může někdo předražit za 1,5 milionu. A vy jste ztratili vše.

Kdy se stáváte vlastníkem?

Po příklepu musíte uhradit celou částku. U exekuční dražby máte obvykle 14 dní, u dobrovolné můžete mít až 60 dní. Pokud nezaplatíte včas, ztrácíte nemovitost a jistotu vám nevrátí.

Po zaplacení exekutor pošle usnesení o příklepu s doložkou právní moci na katastr nemovitostí. Tam se zaznamená nový vlastník. Tento zápis trvá obvykle 2-4 týdny. Dokud není zápis dokončený, nejste plným vlastníkem.

Co musíte hlídat - rizika, která ignorujete na vlastní nebezpečí

Dražba může být výhodná, ale je plná pastí. Zde je seznam těch nejčastějších:

• Stav nemovitosti - nevidíte, co je uvnitř. Může to být zaniklý dům s poškozenou střechou, základy s vodou nebo kabeláž, která vyžaduje kompletní výměnu.
• Právní nároky - někdo může mít právo bydlení, nárok na předkupní právo nebo výpovědní lhůtu. Například nájemník může mít právo zůstat v bytě i po prodeji.
• Nezaplacené poplatky - předchozí vlastník může mít nezaplacené bytové, vodné nebo stavební poplatky. Ty se mohou přenést na vás.
• Neúplné informace - vyhláška neobsahuje vše. Zkontrolujte katastr, úřední výpis z vlastnictví a stav nemovitosti na místě.
• Předražek - jak jsme řekli, může vás vyhnat z nákupu, i když jste vyhráli.

Co dělat před dražbou - krok za krokem

1. Načtěte si dražební vyhlášku - najdete ji na webových stránkách soudního exekutora nebo v tiskových médích.
2. Zkontrolujte stav nemovitosti - přijďte na místo, podívejte se na dům, vyzkoušejte vodovod, elektřinu, střechu.
3. Požádejte o výpis z katastru nemovitostí - zjistíte, zda jsou na nemovitosti nároky, zástavy nebo výpovědní práva.
4. Společně s advokátem nebo realitním makléřem zkontrolujte všechny právní aspekty.
5. Složte dražební jistotu včas - nečekejte na poslední den.
6. Připravte si peníze na okamžité zaplacení - bankovní převod by měl být připravený.
7. Přijďte na dražbu včas - nejen fyzicky, ale i mentálně. Neztrácejte nervy, když se dražba prodlužuje.

Kdo by měl koupit na dražbě?

Nikdo neříká, že dražba je pro každého. Ale pokud:

• máte dostatek finančních prostředků na rychlé zaplacení,
• umíte hodnotit stav nemovitosti,
• nebojíte se právních komplikací,
• a máte trpělivost na čekání a případný předražek,

- pak může být dražba pro vás ideální cestou k nákupu nemovitosti za polovinu ceny.