Koupě nemovitosti ve spoluvlastnictví: Jak řešit podíly a vyhnout se běžným pastím

Koupit celý dům nebo byt je náročné. Ale co když můžeš koupit jen podíl za třetinu ceny? To zní jako skvělá příležitost. A je to tak - až do chvíle, kdy zjistíš, že nemůžeš vstoupit do domu, protože druhý spoluvlastník odmítl dát klíč. Nebo že ti banka odmítla hypotéku, protože nechce financovat 20 % podíl. A nebo že za pět let platíš údržbu pro celý dům, ale užíváš si jen koupelnu. Spoluvlastnictví nemovitosti je českým příkladem, kde právní pravidla vypadají jednoduše, ale praxe je plná překvapení.

Co vlastně znamená podíl na nemovitosti?

Nejde o část domu, jako je kuchyně nebo ložnice. Je to právo k celé nemovitosti - ale sdílené s ostatními. Když koupíš 1/3 podíl, nemáš třetinu domu. Máš právo využívat celý dům - stejně jako ostatní. A to znamená, že když chceš přestěhovat kuchyni, zatížit dům hypotékou nebo jej prodat, potřebuješ souhlas každého spoluvlastníka. Stačí, že jeden z nich řekne „ne“. A celá věc se zastaví.

Toto je základní princip podle § 1117 Občanského zákoníku: každý spoluvlastník má právo k celé věci. A to právo je omezeno právem ostatních. Není to jako akcie ve společnosti. Je to jako bys měl klíč od celého domu, ale nemůžeš ho použít, pokud ostatní nechcete.

Proč lidé kupují podíly?

Nejčastější důvod je dědění. Podle REMAX Horizon (2024) až 78 % spoluvlastnictví vzniká po smrti rodičů. Sourozenci si dědí dům, ale žádný z nich nemá dostatek peněz na výkup ostatních. Takže zůstanou spoluvlastníky. Další běžný případ je nákup za nižší cenu. Když dům stojí 4,5 milionu Kč, můžeš koupit 1/3 podíl za 1,2 milionu - tedy o 30 % méně než bys zaplatil za celý dům. To je atraktivní pro začínající investory.

Česká národní banka v doporučení č. 1/2023 uznává, že spoluvlastnické podíly jsou vhodnou cestou pro ty, kteří chtějí vstoupit na trh s nemovitostmi s omezeným kapitálem. Mezi lety 2020 a 2024 se počet transakcí se spoluvlastnickými podíly zvýšil o 42 %. Většina z nich se týká rodinných domů na venkově, kde průměrná cena podílu je 620 tisíc Kč.

Co se změnilo od roku 2020?

Před 1. červencem 2020 měli spoluvlastníci předkupní právo - tedy právo koupit podíl před tím, než ho někdo jiný mohl koupit. To znamenalo, že když chtěl někdo prodat svůj podíl, musel nejprve nabídnout ostatním. A ti měli 6 měsíců na rozhodnutí. To bylo pro spoluvlastníky výhodné - ale pro cizí investory ne.

Od 1. července 2020 se to změnilo. Předkupní právo platí jen v případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo bez vůle stran - tedy především při dědění. A i pak jen po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. To znamená, že pokud tvoji sourozenci dědí dům a ty chceš koupit jejich podíl, musíš to udělat do 6 měsíců. Jinak můžou podíl prodat kohokoli - i cizímu investorovi. A ty už nebudeš mít žádné právo ho koupit.

Tato změna zvýšila počet transakcí mezi neznámými stranami z 28 % na 61 %. Dnes můžeš koupit podíl od někoho, koho jsi nikdy neviděl. A to je zároveň riziko.

Co musíš zkontrolovat před koupí?

Největší chyba, kterou lidé dělají, je, že se podívají jen na cenu. A zapomenou na právní stav. Advokátka Jana Nováková z kanceláře AKŠmarda (2023) říká: „Mnoho investorů nezjišťuje dostatečně právní stav nemovitosti a zjišťují až později, že podíl je zatížený zástavním právem.“

Před koupí musíš mít:

1. Výpis z katastru nemovitostí - stojí 100 Kč. Zjistíš, kdo je spoluvlastník, jaké podíly má a zda je na nemovitosti nějaké zatížení.
2. Výpis z pozemkové knihy - zde najdeš všechna zástavní práva, závazky, výlučná práva k užívání (např. cesta k domu, která prochází sousední parcelou).
3. Rozhodnutí o vypořádání dědictví - pokud podíl pochází z dědictví. Zkontroluješ, zda bylo vše správně rozděleno a zda neexistují další dědicové, kteří by mohli podíl nárokovat.

A ještě jedna věc: nevěř výkupní ceně od prodejce. Tržní cena podílu je často o 20-30 % nižší než podíl z tržní hodnoty celé nemovitosti. Důvod? Nízká likvidita. Nikdo nechce koupit 15 % podíl. Proto ti banky neudělají hypotéku. A proto ti spoluvlastníci nechtějí koupit podíl od tebe. To znamená, že když koupíš podíl za 850 tisíc Kč, může být jeho skutečná hodnota jen 600 tisíc Kč.

Hypotéka na podíl - možná, ale těžká

Banky mají o podílech strach. A mají pravdu. Když zatížíš podíl hypotékou, musíš mít souhlas všech spoluvlastníků. A většina z nich nechce, aby někdo jiný měl na nemovitosti úvěr. Proto jen tři banky v Česku nabízejí hypotéky na spoluvlastnické podíly: ČSOB, Komerční banka a Česká spořitelna.

Podmínky jsou přísné:

• Minimální úvěr: 500 tis. Kč
• Maximální LTV: 65 % (tj. můžeš půjčit jen 65 % z hodnoty podílu)
• Minimální podíl: 25 %

Co to znamená? Pokud chceš koupit 20 % podíl za 900 tis. Kč, banka ti nepůjčí. Pokud chceš koupit 33 % podíl za 1,5 mil. Kč, můžeš dostat jen 975 tis. Kč. Zbytek musíš mít našetřený. A to je pro mnohé překážkou.

Co dělat, když spoluvlastník nechce spolupracovat?

Nejčastější problém je neochota ostatních spoluvlastníků spolupracovat. Podle průzkumu HyponaMiru (2024) 68 % případů končí tím, že jeden z nich odmítá dát souhlas k jakékoli změně.

Nemůžeš ho přinutit. Ale můžeš ho vyměnit. Pokud máš podíl větší než 50 %, můžeš požádat o soudní vypořádání spoluvlastnictví. Soud může rozhodnout, že nemovitost bude prodána a výnosy rozděleny. Nebo že jeden spoluvlastník koupí podíly ostatních.

Od roku 2024 Ministerstvo spravedlnosti připravuje novou úpravu: pokud má někdo podíl menší než 10 %, bude možné zahájit zjednodušený soudní proces. To znamená, že pokud máš 90 % podílu a ten poslední 10 % nechce prodat, můžeš ho „vykoupit“ soudem. To by mělo být platné od roku 2026.

Praktický postup: 7 kroků, jak koupit podíl bez překvapení

1. Získej výpis z katastru - zjisti, kdo je spoluvlastník a jaké podíly má.
2. Zkontroluj výpis z pozemkové knihy - hledej zástavní práva, výlučná práva, závazky.
3. Získej nezávislý odhad hodnoty - nevěř prodejci. Předpokládej, že podíl je o 25 % méně hodnotný než jeho podíl z celkové ceny.
4. Nabídni podíl ostatním spoluvlastníkům - pokud vzniklo spoluvlastnictví při dědění, musíš jim dát 6 měsíců na výkup.
5. Připrav kupní smlouvu - nezapomeň na všechny podmínky: výkupní cena, způsob platby, převod podílu.
6. Ujisti se o financování - pokud chceš hypotéku, zjisti, zda banka podíl financuje a zda máš minimálně 25 % podíl.
7. Podávej návrh na vklad do katastru - proces trvá 90-120 dní. Po vkladu se staneš oficiálním spoluvlastníkem.

Reálné příklady - co funguje a co ne

Uživatel „PetrRealita“ na Redditu koupil 1/3 podíl za 1,2 mil. Kč. Celá nemovitost byla oceněna na 4,5 mil. Kč. Po dvou letech se dohodl se zbylými spoluvlastníky a koupil jejich podíly za 2,8 mil. Kč. Nyní vlastní dům za 4 mil. Kč - tedy o 500 tis. Kč méně, než kdyby koupil celý dům hned.

Naopak „Marketa_Nem“ na Facebooku koupila 1/4 podíl za 850 tis. Kč. Zbývající spoluvlastník odmítl prodat svůj podíl i za 1,5 mil. Kč. Nemůže vstoupit do domu, ale musí platit 25 % nákladů na údržbu. A nemá žádnou možnost to změnit.

První případ funguje, protože Petr měl větší podíl, měl vůli spolupracovat a čekal. Druhý případ selhal, protože Marketa nekontrolovala právní stav a nevěděla, že spoluvlastník nemusí prodat.

Co přijde dál?

Do roku 2026 by měly vzniknout specializované platformy pro obchodování se spoluvlastnickými podíly - podobně jako v Německu (Teilverkauf.de). Tyto platformy budou umožňovat transparentní nabídky, odhady hodnot a automatické převody. To by mohlo zvýšit likviditu a snížit rizika.

Ale i přes tyto změny zůstane spoluvlastnictví problematické. Právník David Vacek z Moderního Právníka (2024) říká: „Zákon předpokládá, že spoluvlastníci budou spolupracovat. V praxi to často není pravda.“

Spoluvlastnictví není pro každého. Je to pro ty, kteří mají trpělivost, peníze na čekání a schopnost vydržet, že nemůžeš rozhodnout o vlastní nemovitosti. Ale pro ty, kteří to zvládnou, může být nejlevnější cestou do vlastního domu.