Meziroční vývoj cen bytů a domů v ČR: Jak se měnily ceny od 2023 do 2025 a co nás čeká do roku 2030

Do roku 2022 rostly ceny bytů v Česku jako na raketi. Praha, Brno, Ostrava - všude se platilo stále více. Pak přišel rok 2023 a vše se zpomalilo. Ceny bytů spadly o 5,6 %, zatímco domy se udržely téměř na stejné úrovni. Někteří začali mluvit o krachu. Ale to byl jen přestávka. V roce 2024 se trh probudil - a v roce 2025 už se ceny zvedají rychleji než před krizí.

2023: Příval a náhlé ochlazení

Na začátku roku 2023 byly úrokové sazby na vrcholu. Hypotéky stály více než 7 %, inflace dosahovala 15 %. Lidé přestali kupovat. Výsledek? Ceny bytů v celé republice klesly o 5,6 % meziročně. To byl největší pokles za deset let. Ale ne všude stejně. V Praze se ceny držely lépe než v menších městech. Zatímco v Ústí nad Labem nebo Liberci došlo k poklesu o 8-10 %, v centru hlavního města se cena za metr čtvereční pohybovala kolem 125 000 Kč - tedy jen o pár procent pod vrcholem z roku 2022.

Naopak ceny rodinných domů vůbec neklesly. Naopak - vzrostly o 1,0 %. Proč? Prostě lidé, kteří nemohli nebo nechtěli platit vysoké úroky za byt, začali hledat domy na okrajích měst. Domy s pozemkem se staly alternativou - levnější, ale i pomalejší na prodej. Výsledek: bytový trh se zhroutil, trh s domy se udržel.

2024: Návrat růstu

V roce 2024 se vše změnilo. Česká národní banka začala snižovat úrokové sazby. Inflace klesla pod 5 %. Lidé se opět začali dívat na nemovitosti. A ne jen jako na domov - ale jako na investici. Výsledek: ceny bytů vzrostly o 6,0 % meziročně. Ceny domů o 1,7 %. Rozdíl? Velký. Byty se prodávají rychleji, jsou líp likvidní a mají vyšší nájemný potenciál. Pro investory to znamená, že byt je výhodnější než dům - pokud nechcete žít v něm sami.

Největší růst byl u nových bytů. Ty vzrostly o 13 %, zatímco starší byty jen o 9,3 %. Proč? Protože nové byty mají lepší standard, moderní vytápění, nízké náklady na údržbu a jsou připraveny na energie z obnovitelných zdrojů. Starší byty z 70. let se stávají méně atraktivními - pokud nejsou rekonstruovány.

2025: Růst na plynoucích vlnách

První čtvrtletí 2025 ukázalo něco nečekaného. Nabídkové ceny bytů na Sreality.cz vzrostly o 17,9 % oproti stejnému období roku 2024. To je více než dvojnásobek růstu z roku 2024. Co se děje?

První důvod: úrokové sazby. Dnes se hypotéky udělují kolem 3,8-4,2 %. To je o tři procentní body méně než v roce 2023. Lidé si mohou dovolit více. Druhý důvod: nedostatek nabídky. Nové byty se staví pomaleji, protože stavební firmy mají problémy s pracovními silami a materiály. Třetí důvod: inflace. I když je dnes jen 2,5 %, lidé se bojí, že za rok bude opět vyšší - a proto kupují nemovitosti jako ochranu proti ztrátě hodnoty peněz.

Průměrná cena bytu v Praze v srpnu 2025 dosáhla 145 335 Kč za metr čtvereční. To je o 15 % více než v roce 2023. V Brně se cena zastavila - dokonce klesla o 2,5 % v srpnu. V Ústí nad Labem růst 1,2 %, v Hradci Králové 1,3 %. Regionální rozdíly jsou výrazné. Moravskoslezský kraj má nejvyšší růst - 26 %. Karlovarský kraj 24 %. Liberecký kraj jen 10 %. To znamená: neexistuje jedna cena pro celou republiku. Každý kraj má svůj trh.

Byt vs. dům: Který se vyplatí?

Nejde jen o to, kolik stojí byt nebo dům. Důležitější je, jak se chovají v čase. V roce 2024 byt vzrostl o 6 %, dům jen o 1,7 %. V roce 2025 je rozdíl ještě větší. Proč?

• Byty jsou líp likvidní. Prodej trvá průměrně 45 dní, dům 90 dní.
• Byty se lépe pronajímají. Nájemné v Praze je o 30-40 % vyšší než u domů na okrajích.
• Byty mají nižší náklady na údržbu. Nejsou potřeba údržba střechy, zahrady, plotu.
• Domy se stávají atraktivními jen pro rodiny s dětmi nebo pro starší lidi, kteří chtějí klid.

Pro investora je byt většinou lepší volbou. Pro rodinu, která chce žít dlouhodobě, je dům s pozemkem lepší. Ale cena za metr čtvereční je v domě vždy nižší - většinou o 20-30 %.

Regiony: Kde je nejvýhodnější investovat?

Praha je nejdražší - a zároveň nejrychleji rostoucí. Průměrná cena 145 335 Kč/m². Růst 5-7 % ročně podle prognóz. Ale zde je i nejvyšší riziko. Pokud se úrokové sazby znovu zvednou, může dojít k prudkému poklesu - protože všechny ceny jsou na hranici toho, co si lidé mohou dovolit.

Naopak krajská města jako Hradec Králové, Olomouc nebo Plzeň nabízejí mírnější růst - kolem 3-4,5 % ročně. Ceny tam jsou kolem 55 000 Kč/m². To je přístupnější pro začínající investory. A zároveň je zde menší riziko přehřátí. V těchto městech se nebudou ceny prudce zvedat - ale ani neklesnou. Stabilita je tu klíčová.

Největší příležitost je v regionech s růstem nad 20 %. Moravskoslezský kraj, Karlovarský kraj, Jihomoravský kraj. Zde se staví nové byty, přijíždí lidé z Prahy, kteří hledají levnější bydlení. Ale je tady jedna věc, kterou si musíte pamatovat: v těchto regionech je nízká nájemná poptávka. Mnoho bytů zůstává nepronajatých. Pokud chcete investovat, musíte mít plán na prodej, ne na pronájem.

Co nás čeká do roku 2030?

Prognózy se liší. Česká národní banka očekává růst 5,3 % v roce 2025 - ale pak zpomalení. Jakes Development předpovídá, že v Praze budou ceny růst o 5-7 % ročně až do roku 2030. Ve zbytku republiky 3-4,5 %. To znamená, že průměrná cena bytu mimo Prahu se zvýší z dnešních 55 000 Kč/m² na 65 000-68 000 Kč/m².

Co se stane s domy? Růst bude pomalejší - asi 2-3 % ročně. Zůstanou atraktivní pro rodiny, ale ne pro investory. Nové byty budou stát stále více - ale budou mít i vyšší kvalitu. Starší byty budou ztrácet na hodnotě, pokud nebudou modernizovány.

Největší riziko? Přehřátí trhu. V Brně už se ceny v srpnu 2025 snížily. To je první varovný signál. Pokud se úrokové sazby zvednou znovu, nebo pokud se ekonomika zpomalí, může dojít k prudkému poklesu - zvláště v Praze a v regionech s nejvyšším růstem.

Kdo by měl dnes kupovat?

Pro koho je dnes dobrý čas?

• Pro rodiny s dětmi: Pokud potřebujete vlastní dům, koupě je dnes lepší než kdykoliv před pěti lety. Úroky jsou nízké, a pokud máte stabilní příjem, můžete si dovolit větší byt nebo dům.
• Pro investory: Byty v krajských městech jsou nejbezpečnější volbou. Nízká cena, stabilní růst, nízké riziko. Praha je riskantnější - ale s vyšším potenciálem.
• Pro mladé lidi: Pokud chcete bydlet v Praze, ale nemáte na to, zvažte byty v okolí - Beroun, Kladno, Mělník. Tam jsou ceny ještě přístupné, a vlaky jezdí každých 15 minut.
• Pro starší lidi: Pokud chcete prodat dům a přestěhovat se do bytu, je to dnes ideální čas. Ceny domů se drží, ceny bytů rostou - můžete získat značný zisk.

Nikdy nekupujte jen proto, že „to roste“. Kupujte proto, že to potřebujete - nebo proto, že máte plán. A vždy si porovnejte nabídkovou cenu (na Sreality.cz) s transakční cenou (z ČSÚ). Rozdíl může být až 8 % - a to je výrazný rozdíl v ceně.