Nájemní smlouva na byt: Jak ji správně napsat v roce 2026

Proč nájemní smlouva vůbec potřebuješ?

Už jsi někdy měl problém s nájemníkem, který odmítl zaplatit za poškozený kohoutek? Nebo jsi se snažil vyžádat zpět záruku, ale pronajímatel řekl, že „to tam nebylo uvedeno“? Takhle začínají většina sporů. A všechny by se daly vyhnout jednoduchou věcí - správně napsanou nájemní smlouvou.

Není to jen „formálnost“. Od 1. ledna 2014 je písemná nájemní smlouva právně povinná. Ústní dohoda o pronájmu bytu už neplatí. Pokud ji někdo poruší, nemáš na co se odvolat. A to ani ty, kdo byt pronajímáš, ani ti, kteří ho bydlí.

V roce 2025 bylo v Česku uzavřeno přes 250 000 nájemních smluv. Z nich jen 78 % bylo zpracováno podle aktuálního právního rámce. Zbytek? Příběhy, které končí u soudního dvora.

Co musí nájemní smlouva obsahovat? (9 klíčových bodů)

Není potřeba psát román. Ale musíš mít jasno v těchto devíti věcech. Pokud něco chybí, smlouva může být neplatná nebo těžko uplatnitelná.

1. Identifikace stran - Celé jméno, trvalé bydliště, rodné číslo nebo IČO. Pokud pronajímatel je firma, musí být uvedeno IČO a sídlo. Bez toho nevíš, komu máš platit a koho můžeš žalovat.
2. Předmět nájmu - Nejen „byt na ulici Nové Město“. Musíš uvést přesnou adresu: číslo domu, číslo jednotky, podlaží, počet místností a výměru v m². Pokud je v nájmu i sklep nebo balkón, musí být to uvedeno. 63 % sporů vzniká právě kvůli tomu, že „to tam nebylo v smlouvě“.
3. Doba trvání - Buď na dobu určitou (maximálně 30 let), nebo na dobu neurčitou. Pokud chceš pronajmout na 6 měsíců, napiš to přesně. Pokud chceš flexibilitu, zvol dobu neurčitou - ale pamatuj, že pronajímatel musí upozornit na ukončení minimálně 6 měsíců předem.
4. Výše nájemného - V českých korunách. Ne „na dohodu“, ne „podle inflace“. Uveď konkrétní částku. Pokud chceš, aby se nájemné mohlo zvýšit, musíš to ujednat výslovně - viz inflační doložka níže.
5. Poplatky za služby - Voda, elektřina, topení, odpad, čistění chodeb. Musí být jasné, co je zahrnuto v nájemném a co se platí zvlášť. Pokud se platí podle měřičů, uveď to. Pokud se platí podle podílu, uveď výpočet.
6. Záruka (kauce) - Nesmí překročit dvojnásobek měsíčního nájemného. To je zákon. Pokud ti někdo chce vzít tři měsíce jako záruku, řekni „ne“. Záruka se vrátí do 30 dnů po ukončení nájmu, pokud nejsou nároky na škody. Pokud není v smlouvě uvedeno, jak se vrátí, můžeš ji požadovat i bez důvodu.
7. Podnájem - Pokud nájemce chce byt podnajímat, musíš to v smlouvě explicitně povolit. Jinak je to porušení smlouvy. Pokud nechceš podnájem, napiš: „Podnájem je zakázán.“
8. Ukončení nájmu - Jak se smlouva ukončí? Kdo může výpověď dát? Jaká je lhůta? Uveď to přesně. Pokud je smlouva na dobu neurčitou, nájemce může výpověď dát s 3 měsíční lhůtou, pronajímatel s 6 měsíční.
9. Technický stav bytu - Tady je největší chyba. Neříkej „byt je v dobrém stavu“. Musíš mít předávací protokol. To je příloha č. 2 smlouvy. V něm popíšeš každou detailní věc: jak vypadá kuchyňská linka, zda je na podlaze škrábanec, zda funguje kohoutek, zda má teploměr v koupelně. A přidej fotky. Bez toho nemůžeš požadovat náhradu za poškození.

Předávací protokol: Tvůj nejlepší kamarád

Tento dokument není „jen papír“. Je to tvůj důkaz. Většina sporů o záruku vzniká proto, že „to tam nebylo“ nebo „to jsem neviděl“.

Co musíš v předávacím protokolu uvedené:

• Stav všech vnitřních krytin (podlahy, stěny, stropy)
• Stav kuchyně: linka, sporák, lednička, myčka - i jejich značky a modely
• Stav koupelny: koupelna, záchod, sprcha, kohoutky, vývěty
• Stav oken a dveří - zda zavírají, zda mají těsnění
• Stav měřičů - voda, elektřina, plyn - a jejich čtení na den předání
• Stav vybavení - židle, stoly, šatníky, záclony

Předávací protokol musí podepsat obě strany. A každý z nich musí mít kopii. Pokud nájemce odmítne podepsat, nezavírej byt. Počkej, dokud nezískáš podpis. Pokud ti nechce podepsat, nejdělají to, co dělají všichni - nechají si byt.

Inflační doložka: Proč ji v roce 2026 nezapomeň

Na začátku roku 2025 byla inflace v Česku 4,2 %. V roce 2026 se očekává podobný trend. Pokud máš nájemní smlouvu bez inflační doložky, zůstává nájemné stejné i když se zvýší náklady na energie, vodu, údržbu.

Inflační doložka znamená, že nájemné můžeš zvýšit o procento, které odpovídá změně indexu spotřebitelských cen. Například:

„Výše měsíčního nájemného se může upravit každý rok na základě změny indexu spotřebitelských cen, který publikuje Český statistický úřad. Změna se uplatní od prvního dne následujícího měsíce po zveřejnění indexu.“

Tato doložka je legální a doporučuje ji i Ministerstvo pro místní rozvoj. Bez ní se můžeš najednou ocitnout v situaci, kdy platíš 12 000 Kč nájemného, ale náklady na byt jsou 16 000 Kč. To není spravedlivé.

Záruka: Jak ji správně nastavit a vrátit

Nejčastější chyba: „Záruka 20 000 Kč“ - a už nic. To není dostatečné.

Co musíš uvedené:

• Částka (maximálně 2× měsíční nájemné)
• Forma úhrady (hotovost, převod)
• Uložení (na účet pronajímatele? V bance? V bezpečné zóně?)
• Podmínky vrácení: „Vrátí se do 30 dnů po ukončení nájmu, pokud nejsou nároky na škody nebo nezaplacené poplatky“
• Co se považuje za škodu - např. „přílišné poškození podlahy“, „neoprávněná úprava stěn“, „nepřečištění koupelny“

41 % nájemců a pronajímatelů má problémy s vrácením záruky. Většinou proto, že nebylo jasné, co je „normální opotřebení“ a co je „škoda“.

Příklad: Záření na podlaze od křesla? To je normální. Protržená podlaha od těžkého nábytku? To je škoda. To musíš v smlouvě napsat.

Co dělat, když už máš smlouvu?

Už jsi ji napsal? Skvělé. Ale nezavírej knihu.

• Ulož si tři kopie: jednu pro sebe, jednu pro nájemce, jednu pro archiv. Pokud někdo ztratí svou kopii, nemáš důkaz.
• Přidej předávací protokol jako přílohu č. 2. Bez něj je smlouva neúplná.
• Ulož fotky stavu bytu - nejen v papírové podobě, ale i na počítači nebo v cloudu. S názvem: „Předávací protokol - Byt 3B - 15.1.2026“.
• Pokud nájemce přijde s požadavkem na opravu, zapiš to. I když to uděláš rychle - napiš: „Dne 20.1.2026 byl opraven kohoutek v koupelně.“

Co se změnilo v roce 2026?

Od 1. ledna 2026 je možné uzavírat nájemní smlouvy elektronicky s kvalifikovaným elektronickým podpisem. To znamená, že nájemce z Německa může podepsat smlouvu z domova - a bude platná jako papírová.

Ministerstvo pro místní rozvoj testuje i centralizovaný registr nájemních smluv. V budoucnu budeš moci zkontrolovat, zda byt už nebyl pronajatý s podvodnou smlouvou.

Už dnes je 78 % smluv zpracováno podle oficiálních vzorů. V roce 2020 to bylo jen 42 %. Lidé se učí. A ty taky.

Co použít jako vzor?

Nepotřebuješ si vymýšlet smlouvu od nuly. Existují bezplatné, aktualizované vzory, které jsou v souladu s občanským zákoníkem i s novými pravidly z roku 2026.

• Ministerstvo vnitra (MV.gov.cz) - oficiální vzor, pravidelně aktualizován (poslední změna 15. března 2025)
• E15.cz - jednoduchý, přehledný, s vysvětlením každého bodu
• Práce pro Právníky.cz - pro ty, kteří chtějí vědět, proč je každý bod důležitý
• CzechPoint101.com - s doporučeními na základě 152 případů sporů

Nikdy nepoužívej vzor z roku 2020. Zákony se mění. Smlouva z minulosti může být neplatná dnes.

Co se stane, když smlouvu nezpracuješ správně?

Nejhorší scénář: nájemce přestane platit. Chceš ho vysílat. Ale nemáš jasnou smlouvu. Soud ti řekne: „Nemáte důkaz o výši nájemného. Nemáte důkaz o stavu bytu. Nemáte důkaz o záruce.“

Případ: Muž pronajal byt za 10 000 Kč měsíčně. Smlouva říkala „nájemné na dohodu“. Nájemce přestal platit. Soud mu řekl: „Nemůžete požadovat 10 000 Kč, protože v smlouvě to není uvedeno. Nájemné je podle zákona 0 Kč.“

Nebo jiný případ: Nájemce poškodil podlahu. Pronajímatel mu požadoval 25 000 Kč náhrady. Ale v předávacím protokolu nebylo uvedeno, že podlaha byla nová. Soud řekl: „To je normální opotřebení.“

Chceš riskovat takový výsledek?

Závěr: Nejde o papír. Jde o klid.

Nájemní smlouva není nuda. Je to tvůj štít. Je to tvůj důkaz. Je to to, co ti umožní spát klidně, když někdo přijde a řekne: „To jsem nevěděl.“

Nejde o to, kolik času to zabere. Jde o to, kolik času ti to ušetří za rok. Většina lidí si myslí, že to trvá 2 hodiny. Ale pokud to uděláš dobře, ušetříš 200 hodin - v týdnu, v měsíci, v roce - v těch nejhorších chvílích.

Stačí vzít oficiální vzor, doplnit konkrétní údaje, podepsat a přidat fotky. A pak můžeš říct: „Jsem připraven.“