Nejčastější chyby v daních při prodeji nemovitosti v ČR 2025

Prodáváte byt nebo dům? Myslíte si, že když jste ho měli pět let, tak nemusíte platit daň? To je jedna z nejčastějších chyb, které lidé dělají při prodeji nemovitosti v České republice v roce 2025. A nejde jen o jednu chybu - je jich celá řada, které vás mohou stát tisíce korun, nebo dokonce způsobit daňové řízení. Většina lidí neví, že od 1. ledna 2021 se změnila pravidla, která se týkají toho, kdy je prodej nemovitosti daněný a kdy ne. A finanční úřady už nejsou ti, kteří jen přijímají přiznání. Od ledna 2025 kontrolují každý detail - od pořizovací ceny až po to, jestli jste zapomněli uvést garáž, kterou jste přistavěli v roce 2022.

Chyba č. 1: Předpokládáte, že 5letá lhůta platí vždy

Největší zmatek vzniká u těch, kdo koupili nemovitost před rokem 2021. Pokud jste byt nebo dům koupili v roce 2019, pak platí pravidlo: pokud jste v něm bydleli nejméně dva roky a prodáváte ho po pěti letech vlastnictví, nemusíte platit daň. To je správně. Ale pokud jste koupili stejný byt v roce 2020 nebo 2021, pak platí nové pravidlo: 10 let. Ne 5. A to je důležité. Mnoho lidí si myslí, že „pět let“ je vždycky dostatečné, ale to už není pravda. Pokud jste vlastnili nemovitost jen 5 let a koupili ji po 1.1.2021, daň z příjmu vám vzniká. A to i když jste v ní bydleli. Výjimka se nevztahuje na dobu bydlení, ale na dobu vlastnictví od data převodu vlastnictví v katastru - ne od data kolaudace, ne od data výstavby, ale od data, kdy jste se stali vlastníkem v katastru nemovitostí.

Chyba č. 2: Neuvádíte všechny výdaje na odpočet

Daň se počítá z rozdílu mezi prodejní cenou a vašimi výdaji. Ale co je výdaj? Mnoho lidí si myslí, že všechno, co jste do nemovitosti investovali, se dá odečíst. To není pravda. Můžete odečíst:

• pořizovací cenu (včetně notářských, katastrálních a jiných poplatků při nákupu)
• rekonstrukce, které zvýšily hodnotu nemovitosti (např. přístavba, výměna střechy, úplná výměna oken, zateplení fasády)
• náklady na prodej (provize realitní kanceláře, znalecký posudek, reklama na prodej)

Ale neodečítáte:

• obnovu koupelny nebo kuchyně, pokud nebyla zásadní (to je jen údržba)
• účtenky od drobných dodavatelů bez DIČ
• úroky z hypotéky - a to i když jste platili 10 let

Úroky z hypotéky můžete odečíst jen maximálně 150 000 Kč ročně. A to jen pokud je nemovitost vaším trvalým bydlištěm. Pokud jste ji koupili jako investici, úroky se neodečítají vůbec. A důležité: všechny výdaje na rekonstrukci musíte mít prokázány fakturami s DIČ. Účtenky z Billa nebo od místního dělníka bez DIČ se nezapočítávají. V praxi to znamená, že lidé často zapomínají, že rekonstrukce střechy z roku 2020, kterou provedl soused, se neodečítá, protože neměli fakturu.

Chyba č. 3: Zapomínají na malé nemovitosti

Myslíte si, že daň se týká jen bytů a rodinných domů? Špatně. Všechny nemovitosti podléhají dani, pokud se prodávají za zisk. To znamená:

• zahradní domek na chatě
• pozemek, který jste koupili za 500 000 Kč a prodáváte za 1,2 mil. Kč
• garáž, kterou jste postavili na pozemku
• bazén, který jste nechali vybudovat v roce 2023

Finanční úřady od roku 2025 intenzivně kontrolují změny v katastru. Pokud jste v roce 2022 přistavěli garáž, ale nezaznamenali jste to v katastru, a teď prodáváte dům, úřad to zjistí z digitálního systému DIS+. A pak vám připíše daň z rozdílu mezi původní a novou hodnotou. A to i když jste si mysleli, že „to je jen garáž, to se nepočítá“. To se počítá. A pokud jste nezaznamenali přístavbu, můžete být podezřelí z úmyslného podhodnocení.

Chyba č. 4: Podávají přiznání na špatný úřad

Kde podáte daňové přiznání? Ne na ten, kde jste se narodili. Ne na ten, kde máte rodinný dům. Ale na ten, kde máte trvalý nebo hlášený bydliště. Pokud jste se v roce 2024 přestěhovali z Brna do Ostravy, ale stále máte trvalý pobyt v Brně, pak musíte přiznání podat v Brně. Pokud jste se přestěhovali a hlásili nový bydlištní příslušnost, pak v Ostravě. Pokud to nevíte, podívejte se na svůj občanský průkaz - tam je uveden trvalý pobyt. A to je ten, který se počítá. Mnoho lidí podává přiznání na úřad, kde koupili nemovitost, nebo kde bydleli před 10 lety. To je chyba. A ta chyba může znamenat, že přiznání nejsou zpracována, nebo se vám vrátí s výzvou k doplnění. A to znamená zpoždění, stres a možná i pokutu.

Chyba č. 5: Předpokládají, že výjimka pro bydlení funguje automaticky

Podle zákona nemusíte platit daň, pokud jste v nemovitosti bydleli nejméně dva roky a prodáváte ji po pěti letech vlastnictví (pokud jste ji koupili před 2021). Ale to neznamená, že to úřad ví sám. Vy musíte to prokázat. A jak? Přílohou k přiznání. Musíte přiložit:

• doklad o trvalém bydlišti (např. výpis z registru obyvatel)
• účty za elektřinu, vodu, internet z toho bytu za minimálně 24 měsíců
• potvrzení od obce, že jste tam bydleli

Někteří lidé prodají dům, ve kterém bydleli 3 roky, a pak si myslí, že „to je jasné“. Ale úřad neví, že jste tam bydleli. Pokud neodešlete přílohu, přiznání se nezpracuje. A pokud ho podáte pozdě, můžete ztratit nárok na výjimku. Uživatel na Redditu prodal dům v červenci 2024, zaplatil daň, a pak zjistil, že měl nárok na výjimku. Teď čeká na vrácení 82 000 Kč. A proces trvá už pět měsíců. Protože neodeslal přílohu včas.

Chyba č. 6: Nepřiznávají všechny nemovitosti

Je to neobvyklé, ale děje se. Lidé mají dvě nemovitosti. Prodají jednu, druhou ne. A pak si myslí, že „ta druhá se nepočítá“. Ale pokud jste vlastnili obě v roce 2024 a prodali jen jednu, úřad to ví. Z důvodu nového systému DIS+ se automaticky porovnávají data z katastru s daňovými přiznáními. Pokud jste v roce 2024 koupili další nemovitost, ale nezaznamenali jste to v přiznání, úřad to zjistí. A pak vám připíše daň z příjmu z prodeje - i když jste ji neprodali. To není chyba v přiznání, ale chyba v představách. Všechny nemovitosti, které jste vlastnili, se zaznamenávají. Pokud jste je prodali, musíte to přiznat. Pokud ne, můžete být podezřelí z úmyslného nezaznamenání.

Chyba č. 7: Podávají opravné přiznání po termínu

Chyba se může stát i poté, co jste přiznání podali. Někdo si všimne, že zapomněl odečíst 200 000 Kč za rekonstrukci. Tak si řekne: „Zapíšu to jako opravné přiznání.“ Ale to je špatně. Opravné přiznání můžete podat jen do řádného termínu - tedy do 1. dubna (papírové) nebo 2. května (elektronické). Pokud jste podali přiznání 20. března a teprve v červnu zjistíte chybu, nemůžete podat opravné. Musíte podat dodatečné. A to znamená, že se vám připíše zájem o zpoždění - tedy 0,05 % denně z nezaplacené daně. A to může být tisíce korun. V jednom případě uživatel prodal byt za 4,2 mil. Kč, koupil ho za 3,5 mil. Kč, zaplatil 105 000 Kč daně. Zjistil, že mohl odečíst 200 000 Kč. Když se pokusil podat opravné přiznání, úřad mu ho odmítl. Protože termín uplynul. A teď musí platit celou daň. A to i když byl všechno v pořádku, jen to zapomněl.

Chyba č. 8: Předpokládají, že daňový poradce vše vyřeší

Daňový poradce stojí 1 500-3 000 Kč. To je peníze. Ale ne všechny poradci jsou stejní. Někteří si vezmou vaše dokumenty, vyplní přiznání, a nekontrolují, jestli jste zapomněli fakturu z rekonstrukce. Někteří nevědí, že od ledna 2025 se mění pravidla pro odpočet úroků. Někteří nevědí, že garáž se počítá jako nemovitost. A pokud se stane chyba, vy jste odpovědný. Ne poradce. Úřad nikdy neřekne: „To byl poradce, ne vy.“ Vy jste poplatník. A vy jste odpovědný. Proto je důležité: nechte si vysvětlit, co se děje. Požádejte poradce, aby vám vysvětlil, proč odečítá konkrétní položku. A požádejte ho, aby vám ukázal, na jaké zákony se odkazuje. Pokud to neumí, hledejte jiného.

Co teď dělat?

Nejprve si připravte všechny dokumenty:

• kupní smlouva
• faktury na rekonstrukce (s DIČ)
• doklady o nákladech na prodej
• výpis z katastru nemovitostí (zjistěte datum převodu vlastnictví)
• doklady o trvalém bydlišti (pokud chcete výjimku)

Pak si odpovězte na tři otázky:

1. Kdy jsem koupil nemovitost? (přesné datum v katastru)
2. Prodávám ji po 5 nebo po 10 letech?
3. Mám nárok na výjimku? (bydlel jsem tam 2 roky?)

Pokud je odpověď na první otázku po roce 2020, pak je odpověď na druhou: 10 let. A pokud jste nebydleli 2 roky, pak je odpověď na třetí: ne. Nebo ne úplně. Pokud jste bydleli 2 roky, ale koupili jste po 2021, pak je odpověď: ne, výjimka neplatí. Výjimka platí jen pro nemovitosti nabyté před 1.1.2021.

Nečekáte na poslední chvíli. Podávejte přiznání včas. A pokud máte pochybnosti, neváhejte se poradit s někým, kdo to dělá každý den. Ne s kamarádem, který si přečetl článek na internetu. S daňovým poradcem, který má zkušenosti s tímto konkrétním případem.

Chyby v daních při prodeji nemovitosti nejsou jen o penězích. Jsou o stresu, o dohadovacích řízeních, o zpožděních, o pokutách. A všechny se dají vyhnout. Stačí vědět, co platí. A co neplatí.