Nejčastější chyby začátečníků při investování do nájemních bytů v Česku

Investování do nájemních bytů zní jako ideální způsob, jak si vydělat pasivní příjem. Koupíš byt, pronajmeš ho, a každý měsíc ti přijde peníze. Jednoduché, že? Ale pravda je, že mnoho začátečníků si myslí, že to bude jako vkládání peněz do banky - jen s větším výnosem. A pak se najednou ocitnou s plným bytem poškozených věcí, nájemníkem, který neplatí, a s účtem, kde je víc nákladů než příjmů. Nejde o to, že by bytová investice byla špatná. Jde o to, že se lidé do ní pustí bez přípravy. A to je ta chyba, která stojí tisíce korun.

Chyba č. 1: Kupuješ za nízkou cenu, ale v špatné lokalitě

Mnoho začátečníků hledá nejlevnější byt, který si může dovolit. A to je přesně ten moment, kdy se všechno zlomí. Nejde o to, kolik stojí byt. Jde o to, kolik ti může přinést. Byt v Praze 10 za 3 miliony může být levnější než byt v Praze 5 za 4,5 milionu. Ale ten levnější ti bude přinášet 7 000 Kč měsíčně, zatímco ten dražší 12 000 Kč. Proč? Protože lidé chtějí bydlet blízko metra, škol, obchodů. A nechtějí se přesunovat na okraj města jen proto, že byt je levnější.

Podle dat Realitního shakeru z roku 2023 jsou byty v méně žádaných lokalitách průměrně o 25 % méně pronajaté. A když je pronajmeš, nájemné je nižší - a to i přes stejné poplatky. Dům v Ostravě může stát o 40 % méně než v Praze, ale pokud ho nemůžeš pronajmout po dobu tří měsíců, ztrácíš víc než ušetříš. Lokalita není jen místo na mapě. Je to přístupnost, bezpečnost, infrastruktura. A to se nezmění, když si koupíš byt. To musíš vybrat správně hned v první chvíli.

Chyba č. 2: Podceňuješ skryté náklady

Představ si, že koupíš byt za 3,5 milionu. Měsíčně ti přijde 11 000 Kč nájemného. To je skvělé. Ale zapomněl jsi na něco. Poplatky do fondu oprav - 40 Kč za metr čtvereční. To je u bytu 50 m² 2 000 Kč měsíčně. Daň z příjmu - 15 % z celého nájemného. To je 1 650 Kč. Pojištění nemovitosti - 1 200 Kč ročně. Účetní služby - 500 Kč měsíčně. A to je jen začátek.

Průměrný byt 2+1 v Praze má měsíční náklady na správu mezi 1 500 a 2 500 Kč - a to bez oprav. A opravy přijdou. Výměna kohoutků, poškozená podlaha, selhání topení. Podle Investown.cz z února 2023 je průměrná částka skrytých nákladů 25-30 % z celkového ročního nájemného. To znamená, že když ti byt přináší 132 000 Kč ročně, tak ti jich 33 000-40 000 Kč zjednodušeně „zjednodušeně“ odletí na poplatky a opravy. Pokud to nezapočítáš do kalkulace, přijdeš o téměř polovinu příjmu. A to ještě nejsou náklady na výměnu nájemníka - čas, reklama, prohlídky, úklid.

Chyba č. 3: Nenecháváš byt v dobrém stavu

Když jsi vlastníkem, nemusíš být v bytě každý den. Ale to neznamená, že ho můžeš ignorovat. Mnoho investorů nechává byt „na autopilótu“ - koupili ho, udělali pár fotek, napsali inzerát, a pak čekají, až se nájemník přesune. A pak se diví, proč je byt po dvou letech v špatném stavu.

Profesionální fotografie a virtuální prohlídky zkrátí dobu pronajetí o 25-30 %. Ale to není všechno. Každý nájemník, který přijde, si něco poškodí. Zlomená dlaždice, škrábaná kuchyňská stěna, vybledlá barva. Pokud neuděláš předávací protokol s fotkami před přestěhováním, nebudeš mít důkaz, že škoda vznikla pod nájemníkem. A podle zákona č. 455/2022 Sb. je to právě ten dokument, který rozhoduje o tom, zda ti nájemník zaplatí za opravy nebo ne.

Průměrný investor na Redditu popsal, že po odstěhování nájemníka musel investovat 120 000 Kč do oprav. A to jen proto, že neudělal fotky při předání bytu. Nejde o to, že nájemník je zlý. Jde o to, že bez dokumentace nemáš žádnou ochranu.

Chyba č. 4: Nekontroluješ nájemníky

68 % začátečníků podle diskuzí na Realitním fóru z června 2023 neprověřuje bonitu nájemníka. Říkají si: „No, vypadá slušně, má práci, bude to v pořádku.“ A pak přijde měsíc, kdy nájemné nezaplatí. Nebo se objeví šest lidí v bytě, kde je jen dva postele. Nebo se nájemník přestěhuje, ale nevydá klíče. A teď máš byt, který je neobsazený, a nájemník, který ti dluží 15 000 Kč.

Profesionální správci používají systémy, které zkontrolují příjem, dluhy, historii nájmu. Ale ty nemusíš mít agenturu. Stačí požádat o výpis z registru dluhů (RBI), zkontrolovat pracovní smlouvu a požadovat referenční dopis od předchozího pronajímatele. To ti zabere hodinu. A může ti ušetřit tisíce. Jeden investor na fóru řekl: „Když jsem začal kontrolovat nájemníky, počet problémů klesl o 80 %.“

Chyba č. 5: Nenavýšuješ nájemné

Největší chyba, kterou lidé dělají dlouhodobě, je nechat nájemné stejné. Každý rok. Pět let. Deset let. A pak se diví, proč jejich výnos je stále 3,5 %.

Podle Newstream.cz z roku 2023 průměrný investor v Česku zvyšuje nájemné jen jednou za tři roky. Ale inflace v roce 2022 byla 7,5 %. A v roce 2023 byla 6,8 %. To znamená, že pokud jsi nezvýšil nájemné o 7 % ročně, tak jsi vlastně ztrácel peníze. V pěti letech to může být až 25 % ztráty potenciálního příjmu.

Pravidlo je jednoduché: každý rok zvýš nájemné o minimálně míru inflace. Pokud je nájemné 10 000 Kč, zvyš ho na 10 700 Kč. Nebo na 11 000 Kč, pokud trh to umožňuje. V Praze se nájemné ročně zvyšuje o 8-10 %. V regionech o 5-7 %. Pokud to neuděláš, budeš přijímat stejné peníze jako před deseti lety - ale s dvojnásobnými náklady.

Chyba č. 6: Všechno chceš mít v Praze

Všichni chtějí byt v Praze. Ale Praha je nejdražší. A nejdražší znamená nejnižší výnos. Průměrný výnos v Praze je 3-5 %. V Brně, Ostravě nebo Plzni je 6-8 %. Proč? Protože tam je méně konkurence. Méně investorů. A větší poptávka po bytách v cenovém segmentu do 15 000 Kč.

Podle Realitního shakeru z března 2023 jsou byty 2+kk v regionálních městech pronajaté o 15-20 % rychleji než v Praze. I když trvá pronájem o 2-3 týdny déle, celkově je to výhodnější. A náklady na správu jsou nižší. Daň je stejná. Poplatky jsou stejné. Ale nájemné je vyšší vzhledem k ceně bytu.

Nemusíš koupit byt v Praze, abys byl úspěšný investorem. Stačí koupit byt v místě, kde je poptávka vyšší než nabídka. A to není jen Praha. To je Brno, Ostrava, Plzeň, Ústí, a dokonce i Zlín nebo České Budějovice.

Chyba č. 7: Nemáš nájemní smlouvu

Mnoho začátečníků pronajímá „na slovo“. Nebo používá smlouvu staženou z internetu, která je napsaná pro jiný typ bytu. A pak se objeví problém. Nájemník neplatí. Chce zůstat. Říká, že byt není v dobrém stavu. A ty nemáš žádné dokumenty, které by ti pomohly.

Zákon č. 116/1990 Sb. o nájmu bytů je jasný: každý nájem musí mít písemnou smlouvu. A ta musí obsahovat: výši nájemného, dobu trvání, odpovědnost za opravy, pravidla pro zvýšení nájmu, podmínky ukončení. Pokud to není tam, nemáš ochranu.

Profesionální správci používají šablony, které jsou v souladu s právními předpisy. Ty můžeš koupit za 500-1 000 Kč od právníka. Nebo si najít šablonu na stránkách Českého bytového fondu. Ale nesmíš to nechat na náhodě. Smlouva není formálnost. Je to tvůj štít.

Co dělat, když už jsi udělal některou z těchto chyb?

Není pozdě. Pokud už jsi koupil byt, který ti přináší méně než 3 %, můžeš to opravit. Zkontroluj nájemné. Zvýš ho. Zkontroluj nájemníka. Pokud není spolehlivý, nech ho odejít a najdi lepšího. Udělej fotky. Napiš smlouvu. Přesuň se do lepší lokality, pokud je to možné.

Největší chyba není ta, že jsi udělal chybu. Je to ta, že jsi se z ní neucil. Investice do nájemních bytů není loterie. Je to práce. A jako každá práce - čím víc se do ní vložíš, tím víc ti to vrátí.

Co ti může pomoci začít správně?

- Před koupí udělej kalkulaci: Pořizovací cena + 15 % rezerva na nečekané náklady. Měsíční nájemné - měsíční náklady. Výnos = (měsíční příjem - náklady) × 12 / pořizovací cena. Pokud ti vyjde méně než 4 %, nekupuj.

- Nezapomeň na čas: Správa jednoho bytu ti zabere 10-15 hodin týdně na začátku. Fotky, inzeráty, komunikace, dokumenty. Pokud nemáš čas, najmi správce. Stojí 5-10 % z nájemného. Ale ušetří ti více než 20 hodin měsíčně.

- Nezapomeň na alternativy: Pokud ti nechceš stát s bytem, zvaž investice do realitních trustů. Výnos je nižší - 2-3 % - ale nemusíš řešit nájemníky, opravy, smlouvy.

Investice do nájemních bytů není rychlá cesta k bohatství. Ale je to jedna z nejstabilnějších cest, jak si vydělat na dlouhou dobu. Jen musíš začít správně. A neopakovat chyby, které už dělali tisíce lidí před tebou.