Notář nebo právník při prodeji nemovitosti: Kdo pomůže lépe v Česku

Při prodeji bytu nebo domu se většina lidí ptá: notář nebo právník? Obě možnosti vypadají jako řešení, ale ve skutečnosti jsou úplně jiné. Není to jen o ceně nebo o tom, kdo je levnější. Je to o tom, kdo vás opravdu chrání, kdo má moc zapisovat změny do katastru, a kdo vás v případě potíží může zachránit.

Nejprve si vyjasněme, co vlastně dělá notář. Notář není váš zástupce. Je to úředník, který má za úkol zajistit, aby všechno proběhlo podle zákona. Nezastává vaše zájmy. Zastává zájem o správný zápis. Když prodáte byt za 4 miliony korun, zaplatíte za notářskou úschovu 25 500 Kč plus DPH. To je pevná cena, stanovená zákonem. Notář přijme peníze od kupujícího, uloží je na svůj účet a až splníte všechny podmínky - například vyřešíte hypotéku nebo exekuci - vydá peníze vlastníkovi. A potom zapisuje změnu vlastnictví přímo do katastru nemovitostí. Bez toho, aby musel čekat na soud nebo jiné úřady. To je jeho jedinečná moc. Veřejná listina, kterou vydá, má výslovnou právní sílu. Pokud se něco pokazí, odpovídá za to nejen on, ale i stát.

Advokát je úplně jiná věc. Je to váš právní zástupce. Jeho jediný cíl je chránit vaše zájmy. Pokud chcete, aby smlouva obsahovala podmínku, že kupující musí zaplatit za byt do 14 dní, nebo že prodávající musí nechat vyčistit sklep, advokát to do smlouvy napíše. A pokud se něco nepovede, může vás zastupovat i u soudu. Cena? Obvykle 5 000 až 15 000 Kč za celý proces. To je třikrát méně než notář. Ale není to všechno. Advokát nemůže přímo zapisovat do katastru. Musíte si nechat smlouvu ověřit u notáře nebo přes soud. To znamená, že proces může trvat o něco déle. Ale pokud máte složitou situaci - například nemovitost vlastněná společností, nebo když je na domě exekuce - advokát vám pomůže smlouvu tak upravit, aby vás ochránila.

Pro koho je notář skutečně lepší volba?

Nejčastější případ, kdy se vyplatí jít k notáři, je, když jsou strany v konfliktu. Například když kupující nevěří prodávajícímu, že má všechny dluhy vyřešené. Nebo když byt je zatížen exekucí a věřitelé mají nárok na část peněz. Notář je v takových případech nezbytný. On nejen přijme peníze, ale také zkontroluje, že všichni věřitelé dostanou své podíly, než se vlastník přepíše. A to bez toho, aby musel čekat na soudní rozhodnutí. Pokud máte domov, který je součástí dědického sporného případu, nebo pokud prodáváte nemovitost, kterou vlastní společnost, notář je jediný, kdo může zaručit, že všechno proběhne bez právních rizik.

Je to také vhodné, když nechcete mít žádné nejistoty. Notář je neutrální. Nemá zájem, aby se transakce podařila - má zájem, aby byla správná. To je výhoda, pokud nevěříte svému makléři, nebo pokud se strany neznají. V takových případech se často stává, že kupující nechává peníze u notáře, protože se bojí, že prodávající je ztratí.

Proč si většina lidí vybírá advokáta?

Ve většině případů, kdy prodáváte byt nebo rodinný dům, který nemá žádné komplikace, je lepší volbou advokát. Proč? Protože je levnější, rychlejší a přizpůsobivější. Pokud jste vlastníkem bytu od roku 2010, nemáte žádné hypotéky, nejsou tam žádné exekuce, a kupující je spolehlivý člověk - proč platit 25 500 Kč, když za 12 000 Kč dostanete stejně dobrý výsledek?

Advokát připraví smlouvu, která je přesně podle vašich potřeb. Může vám doporučit, jaké podmínky je vhodné zahrnout - například, že kupující musí předložit potvrzení od banky o schválení úvěru, nebo že prodávající má 14 dní na vysídlení. Může vám pomoci vyjednávat cenu. A pokud se něco pokazí - například kupující odmítne zaplatit - může vás zastupovat u soudu. Notář to neumí. Notář jen zapisuje, co mu dají podepsat. Advokát vás chrání.

Realitní makléři často radí klientům, aby si vybrali advokáta. Proč? Protože s nimi spolupracují. Mají standardní smluvní vzory, které znají. Ví, co se stane, když se něco nepovede. A většina z nich má zkušenosti s tím, jak se v Česku převádí nemovitosti. Když makléř řekne: „Pojďme k advokátu, kterého už máme na seznamu“, není to náhoda. Je to zkušenost.

Ceny: Kolik skutečně zaplatíte?

Zde je konkrétní srovnání pro byt za 4 miliony korun:

Což znamená: pokud jde o čistý prodej bez komplikací, advokát vám ušetří téměř 20 000 Kč. A navíc vám poskytne služby, které notář prostě nemůže poskytnout.

Kdo vlastně může připravit smlouvu?

Někteří lidé si myslí, že jen notář může smlouvu o prodeji připravit. To není pravda. Advokát, účetní, nebo dokonce makléř může smlouvu připravit. Jenže notář ji musí ověřit, aby měla veřejnou sílu. A to je klíčové. Pokud smlouvu připravíte sami nebo s pomocí makléře, může být neúplná. Například neobsahuje podmínku o převodu nároku na účet, nebo neuvádí, že kupující přebírá nemovitost se všemi příslušenstvími. Advokát to ví. Ví, co se stane, když něco chybí. A ví, jak to napravit.

Příklad: klient prodával dům, ale nechal smlouvu připravit makléři. Smlouva neobsahovala, že kupující přebírá i garáž. Když se klient rozhodl zůstat s garáží, kupující ho soudně stíhal. Advokát by to předem viděl. Notář by to neviděl - on jen zapisoval, co mu dali.

Co se děje v praxi?

V Česku se každoročně prodá přes 85 000 bytů. Z nich je přibližně 70 % řešeno advokáty. Pouze 30 % je přes notáře. A to proto, že většina prodejů je jednoduchá. Rodinný dům, bez dluhů, bez exekucí, bez společností. Proč platit dvakrát tolik, když to jde i jinak?

Na druhé straně, pokud prodáváte nemovitost, kterou vlastní společnost, nebo pokud máte dluhy, které nechcete, aby se objevily v katastru, notář je jediný, kdo vám to může vyřešit. V takových případech se nejedná o ekonomii. Jedná se o bezpečnost.

Stále více advokátů používá specializovaný software, který automaticky kontroluje, zda smlouva obsahuje všechny povinné položky. Notáři mají tento software zatím jen u 28 % kanceláří. To znamená, že advokát je nejen levnější, ale často i technologicky pokročilejší.

Když nevíte, co dělat - co dělat?

Nejprve si odpovězte na tři otázky:

1. Má můj byt nebo dům nějaké dluhy, exekuce nebo sporné vlastnictví?
2. Prodávám byt, který je vlastněn společností?
3. Chci mít jistotu, že smlouva bude obsahovat všechny podmínky, které mě zajímají?

Je-li odpověď na některou z těchto otázek ano - jděte k notáři.

Je-li odpověď na všechny ne - jděte k advokátu. A vyberte si toho, kdo má zkušenosti s realitním právem. Ne každý právník ví, jak se převádí nemovitosti. Některé kanceláře se specializují jen na rodinné případy nebo trestní právo. Hledejte toho, kdo říká: „Dělám to každý týden.“

Nezapomeňte: nejde o to, kdo je „lepší“. Jde o to, kdo je vhodnější pro vaši situaci.