Předkupní právo při prodeji nemovitosti: Kdy se uplatní a jak ho neztratit

Prodej nemovitosti v Česku není jen otázka ceny a podpisu. Mnoho lidí si neuvědomuje, že předtím, než podepíše smlouvu s kupujícím, může mít někdo jiný předkupní právo - tedy právo koupit tu samou nemovitost dříve a za stejnou cenu. Toto právo není jen formální detail. Pokud ho ignorujete, může prodej skončit soudním sporem, návrhem na zrušení smlouvy nebo dokonce ztrátou peněz. Víte, kdy se předkupní právo uplatňuje a kdo ho má? Zde je jasný přehled, co musíte vědět, pokud plánujete prodat byt, dům nebo pozemek.

Kdo má předkupní právo?

Předkupní právo nevzniká náhodou. Existuje ve dvou formách: zákonné a smluvní. Zákonné právo vzniká automaticky podle zákona, smluvní podle dohody mezi stranami. Většina problémů v praxi však vzniká právě z nepochopení zákonného předkupního práva.

Nejčastější případ je předkupní právo spoluvlastníků. Dříve mohli všichni spoluvlastníci koupit podíl druhého, i kdyby se jednalo jen o část nemovitosti. Od 1. července 2020 se to změnilo. Nyní mají spoluvlastníci předkupní právo jen tehdy, když se prodává celá nemovitost. Pokud vlastník chce prodat pouze svůj podíl ve spoluvlastnictví, ostatní spoluvlastníci už nemají automatické právo ho koupit - pokud to není výslovně sjednáno v smlouvě o spoluvlastnictví.

Druhý důležitý případ je předkupní právo nájemce. Toto právo platí pouze pro byty v bytových domech. Nájemce má předkupní právo, pokud:

• má smlouvu o nájmu déle než 3 roky,
• prodává se celý byt (ne pouze podíl na domě),
• nájemce bydlí v tomto bytě jako své trvalé bydliště.

Neplatí to pro garáže, sklepy, pozemky ani pro nájemní byty, které byly uzavřeny méně než 3 roky. Pokud nájemce nebydlí v bytě, ale pouze ho najímá pro dočasný pobyt, nemá žádné předkupní právo.

Třetí typ je předkupní právo vlastníka sousední nemovitosti. Například vlastník pozemku, který sousedí s pozemkem, který se prodává, má právo ho koupit dříve než někdo jiný. Stejně tak vlastník nemovitosti, která sousedí s prodejní nemovitostí (např. dům vedle domu). Toto právo se však v praxi objevuje méně často a často je zastíněno jinými právy.

Co je smluvní předkupní právo?

Smluvní předkupní právo vzniká, když si strany dohodnou, že někdo má přednost při nákupu. Může to být například rodina, která chce zajistit, že dům zůstane ve vlastnictví příbuzných. Nebo společnost, která chce mít nárok na koupě pozemku, když ho vlastník rozhodne prodat.

Toto právo může být dvou druhů:

• Věcné předkupní právo - je zapsané do katastru nemovitostí. Působí vůči každému, kdo by pozemek koupil v budoucnu. Je trvalé a přežívá změnu vlastníka.
• Obligační předkupní právo - je jen dohodou mezi prodávajícím a předkupníkem. Pokud se nemovitost převede na nového vlastníka, toto právo zaniká. Není zapsané v katastru, takže nový vlastník o něm nemusí vědět.

Je důležité: věcné předkupní právo se zapisuje pouze do katastru. Pokud ho nezaznamenáte, není platné vůči třetím stranám. Mnoho lidí si myslí, že stačí mít písemnou dohodu - to ale nestačí. Bez zápisu v katastru je to jen smlouva mezi dvěma lidmi, která nezakazuje prodávat nemovitost jinému.

Jak probíhá proces uplatnění předkupního práva?

Když se rozhodnete prodat nemovitost, kde existuje předkupní právo, nemůžete jen najít kupujícího a podepsat smlouvu. Musíte postupovat podle přesných kroků, jinak prodej může být zrušen.

Postup je jednoduchý, ale musíte ho dodržet doslova:

1. Zkontrolujte katastr nemovitostí - než začnete prodej, zjistěte, zda je k nemovitosti připojeno nějaké předkupní právo. To můžete udělat přes portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního nebo přes notáře.
2. Písemně oznámte předkupníkům - musíte jim poslat písemnou nabídku s přesnými podmínkami prodeje: cena, způsob platby, termín převodu, podmínky smlouvy. Toto oznámení musí být doručeno osobně nebo poštou s potvrzením o doručení.
3. Čekejte 30 dní - předkupník má právo rozhodnout se do 30 dní od doručení nabídky. Pokud neodpoví, považuje se to za odmítnutí.
4. Dokumentujte odpověď - pokud předkupník napsal, že nechce koupit, nebo neodpověděl, uložte si toto písemné potvrzení. Bez toho budete mít problémy, pokud někdo později tvrdí, že nebyl informován.
5. Prodejte až poté - až po vypršení lhůty a potvrzení, že předkupní právo nebylo uplatněno, můžete podepsat kupní smlouvu s třetí osobou.

Nejčastější chyba? Lidé posílají e-mail nebo telefonní zprávu. To nestačí. Zákon vyžaduje písemné oznámení s doručením. Pokud to uděláte špatně, může předkupník požadovat soudní nápravu - tedy zrušení prodeje.

Co se stane, pokud předkupní právo porušíte?

Porušení předkupního práva není jen drobná chyba. Může to znamenat, že prodej bude považován za neplatný. Předkupník má právo podat žalobu do 6 měsíců od toho, kdy se dozvěděl o prodeji. Soud může:

• prohlásit kupní smlouvu za neplatnou,
• přikázat vám prodat nemovitost předkupníkovi za stejnou cenu,
• vyžadovat odškodnění za ztrátu.

Podle analýzy Realitních advokátů z roku 2024 se přibližně 15 % sporů o prodej nemovitostí v Česku týká právě porušení předkupního práva. Většina těchto případů se odehrává u spoluvlastnictví - například dědicové po rodičích, kteří nevědí, že musí nejprve nabídnout podíl ostatním.

Pro kupujícího je to stejně nebezpečné. Pokud nezkontroluje, zda k nemovitosti neexistuje předkupní právo, může nakonec ztratit nejen peníze, ale i nemovitost. Většina realitních agentur dnes doporučuje kupujícím provést kontrolu katastru nemovitostí před podepsáním smlouvy.

Je předkupní právo ještě relevantní?

Ano. A to i přes to, že zákon z roku 2020 výrazně omezil jeho působnost. Podle dat Českého úřadu zeměměřického a katastrálního z roku 2023 má přibližně 28 % všech nemovitostí v Česku více než jednoho vlastníka - tedy jsou ve spoluvlastnictví. To znamená, že u každé čtvrté nemovitosti může předkupní právo vzniknout.

Statistika REMAX z roku 2024 ukazuje, že 37 % realitních agentur se v posledním roce setkalo s případem, kdy předkupní právo způsobilo zpoždění nebo zrušení prodeje. A ve 68 % případů, kdy bylo předkupní právo správně uplatněno, předkupník skutečně koupil nemovitost. To znamená, že toto právo funguje - a často zamezuje rozdělení vlastnictví mezi mnoho lidí.

Na druhou stranu se očekává, že v následujících letech bude předkupní právo stále více omezeno. Ministerstvo spravedlnosti plánuje do konce roku 2025 plně digitalizovat proces hlášení a zápisu předkupního práva do katastru. To by mělo zjednodušit kontrolu a snížit počet chyb.

Co dělat, pokud jste prodávající?

• Nezapomeňte na katastr - vždy si nechte vytisknout výpis z katastru nemovitostí.
• Nikdy neposílejte oznámení jen e-mailem nebo SMS - použijte písemné doručení s potvrzením.
• Nezahajte prodej, dokud nevyprší 30denní lhůta.
• Dokumentujte vše - uložte kopie oznámení, potvrzení o doručení, odpovědí.
• Pokud nejste jistí, obraťte se na notáře nebo advokáta - jedna chyba může stát desítky tisíc korun.

Co dělat, pokud jste předkupník?

• Nezapomeňte na své právo - pokud jste spoluvlastník nebo nájemec, nečekejte, až vám někdo oznámí prodej.
• Pokud dostanete nabídku, zkontrolujte, zda podmínky odpovídají tomu, co je v nabídce.
• Nezdržujte se - máte jen 30 dní. Pokud chcete koupit, napište odpověď ihned.
• Pokud nevíte, zda máte právo, obraťte se na notáře nebo právníka - neztrácejte příležitost.

Předkupní právo není překážka. Je to nástroj, který chrání lidi, kteří už s nemovitostí nějaký čas spolupracují. Pokud ho respektujete, prodej bude hladký a bez rizika. Pokud ho ignorujete, může se stát, že po měsících zjistíte, že jste prodej zrušili - a peníze už máte jiný.