Progresivní sazba daně u prodeje nemovitosti: Jak se uplatňuje v ČR v roce 2025

Prodej nemovitosti v České republice už není jen otázka ceny a zákazníka. Každý, kdo v roce 2025 prodává byt, dům nebo pozemek, musí počítat s progresivní sazbou daně. A to nejen z důvodu samotného zisku z prodeje, ale protože tento zisk se sčítá s ostatními příjmy - zaměstnáním, pronájmem, úroky - a může vás náhle přesunout do vyšší daňové třídy. Mnozí si toho neuvědomují, až když jim finanční úřad pošle účet s dvojnásobnou částkou, než očekávali.

Co je progresivní sazba daně a jak funguje?

Od 1. ledna 2021 se v Česku neplatí už jen 15 % daň z příjmu, jako dříve. Zavedla se progresivní daň dvoustupňová daňová sazba, která se vztahuje na celkový roční příjem fyzické osoby. Znamená to, že první část vašeho příjmu se daňuje 15 %, ale každá koruna nad určitou hranicí už stojí 23 %. Tato hranice se každý rok upravuje podle průměrné mzdy. Pro rok 2025 je stanovena na 1 676 052 Kč ročně. To je 36násobek průměrné měsíční mzdy ve výši 139 671 Kč.

Co to znamená v praxi? Pokud jste v roce 2025 vydělali 1 500 000 Kč ze zaměstnání a prodali jste byt s čistým ziskem 200 000 Kč, celkový základ daně je 1 700 000 Kč. Prvních 1 676 052 Kč se daňuje 15 %, zbývajících 23 948 Kč už 23 %. Výsledná daň je tedy mnohem nižší, než kdyby se celý příjem daňoval 23 %, ale výrazně vyšší, než kdyby byl použit starý lineární systém.

Prodej nemovitosti - jak se započítává do základu daně?

Nejdůležitější věc: čistý zisk z prodeje nemovitosti se započítává do základu daně v plné výši, bez jakýchkoli odpočtů. To se liší od příjmů z pronájmu, kde můžete odečíst 30 % paušálních nákladů nebo skutečné výdaje. U prodeje nemovitosti se počítá jen to, co jste skutečně vydali na pořízení a údržbu nemovitosti.

Co můžete zahrnout jako náklady?

• Cena koupě nemovitosti (včetně poplatků za notáře, registru, převodu vlastnictví)
• Náklady na výstavbu, rekonstrukci, úpravy (např. výměna kachlové kachle, nové okna, úprava střechy)
• Náklady na realitního makléře
• Náklady na přípravu prodeje (fotografie, reklama, úprava bytu pro prodej)
• Poplatky za účetní služby, pokud jste měli nemovitost v podnikání

Nic z toho, co jste vydali po prodeji - jako například náklady na nový byt - se do výpočtu nezapočítává. Důležité je mít všechny doklady, protože finanční úřad může požadovat jejich prezentaci. Pokud nemáte doklady, základ daně se vypočítá jako 100 % prodejní ceny, a to může znamenat náklady na daň, které jste ani nečekali.

Kdy se daň z prodeje nemovitosti neplatí?

Ne každý prodej nemovitosti je zdaněný. Existují dvě hlavní výjimky, které mohou ušetřit tisíce korun.

První výjimka: Pokud jste v nemovitosti měli trvalé bydliště alespoň dva roky před prodejem, pak jste osvobozeni od daně. To platí i pro dům, chatu nebo pozemek - pokud jste tam opravdu žili, ne jen měli adresu. Důkazem může být přihlášení k trvalému bydlišti, účty za energii, pošta, nebo dokonce výpověď od sousedů. Tato výjimka je často využívána při prodeji bytu, kde jste žili celou dobu svého vlastnictví.

Druhá výjimka: Pokud jste nemovitost drželi déle než 5 let od data pořízení a nevyužívali jste ji k podnikání nebo pronájmu, také neplatíte daň. Ale pozor: pokud jste nemovitost pronajímali, platí delší lhůta - 10 let. To znamená, že pokud jste byt pronajímali 4 roky a prodáváte ho po 9 letech, daň stále platíte. Jen pokud jste ho neprodávali a nepronajímali, můžete čekat na 5letou lhůtu.

Proč se progresivní daň týká i těch, kdo nejsou milionáři?

Do roku 2023 byla hranice pro 23 % sazbu stanovena na 48násobek průměrné mzdy - to bylo přes 2,1 milionu korun. Od roku 2024 se snížila na 36násobek, tedy na 1,67 milionu v roce 2025. Toto snížení znamená, že progresivní daň už nezasažuje jen vysoké příjmy , ale i středně příjmové skupiny - manažery, lékaře, učitele, ale i vlastníky nemovitostí.

Uvažujte o tomto scénáři: Muž v Brně vydělává 1 400 000 Kč ročně jako IT manažer. V roce 2025 prodává byt, který koupil před 7 lety, a získá z něj 300 000 Kč čistého zisku. Celkový příjem: 1 700 000 Kč. Přesah nad hranicí: 23 948 Kč. Tím, že se mu tento zisk přičetl k zaměstnání, se jeho daň zvýšila o téměř 5 500 Kč oproti lineární sazbě. A to jen z jednoho prodeje.

Podle ASB Group a Hypoindex.cz se počet lidí, kteří v roce 2024 zaplatili progresivní daň, výrazně zvýšil. Mnozí z nich nevěděli, že prodej nemovitosti se započítává do základu daně. A to je přesně ten bod, kde většina lidí selhává.

Co můžete dělat, abyste daně vyhnuli nebo snížili?

Daňová optimalizace není únik před daní - je to inteligentní plánování. Zde je několik praktických kroků:

1. Plánujte prodej podle příjmu: Pokud máte v roce 2025 vysoký příjem ze zaměstnání, zvažte, zda není lepší prodej odložit na rok 2026, kdy budete mít nižší příjem.
2. Prokážte trvalé bydliště: Pokud jste v nemovitosti žili dva roky, nezabývejte se jen výpočtem - získejte dokumenty, které to potvrzují. Mnoho lidí ztrácí osvobození jen proto, že nemají přihlášku.
3. Evidujte všechny náklady: Uchovejte všechny faktury, účty, doklady o výdajích. Nejen ty, které jste dostali od notáře. I nákup nové kuchyně nebo výměna vytápění může snížit základ daně.
4. Zvažte rozdělení prodeje: Pokud prodáváte více nemovitostí, nebo máte velký zisk, rozdělte prodej do více let. Například v roce 2025 prodáte jednu nemovitost, v roce 2026 druhou. Tím snížíte riziko překročení hranice.
5. Nezahrňujte zahraniční příjmy do základu daně: Pokud máte příjem z ciziny, můžete ho zahrnout do samostatného základu daně se sazbou 15 %. Ale pozor: tím ztrácíte možnost uplatnit daňové slevy, jako je například sleva na dítě nebo na nájem.

Co se může změnit v budoucnu?

Vláda ČR uvažuje o dalších změnách. Například se diskutuje o tom, že polovina daně z nemovitých věcí (ne z příjmu, ale z prodeje) by měla jít státu a ne obcím. To by mohlo vést k omezení investic do nemovitostí, protože by se mohly snížit tržní ceny. Také se připravují přísnější pravidla pro prodej investičních nemovitostí - například možná zkrácení lhůty pro osvobození z 10 let na 7 let.

Daňoví poradci varují: v příštích letech bude stále důležitější plánovat prodej nemovitosti jako součást celkového daňového plánu. Už to není jen otázka „kdy prodám?“, ale „jaký je celkový příjem v daném roce?“

Co se stane, když zapomenete na daň?

Finanční úřad kontroluje příjmy z prodeje nemovitostí. Když si všimne, že jste nevykázali zisk, může vám zaslat daňový účet. Pokud jste na to nezareagovali, hrozí pokuta až 5 % od daňového dluhu, s horním limitem 300 000 Kč. A to je jen za nesprávné přiznání. Pokud se přijde na to, že jste záměrně skrývali příjem, může být penále 20 % z doměřené částky plus úroky z prodlení - 8 % plus repo sazba ČNB.

Nejčastější chyba? Lidé si myslí, že když prodají byt, který měli 5 let, tak daň neplatí. Ale když mají v roce 2025 příjem 1 500 000 Kč ze zaměstnání a 200 000 Kč z prodeje, celkově to je 1 700 000 Kč - a už se vztahuje progresivní sazba. A to i když bydliště měli 7 let.