Prohlášení o bezdlužnosti nájemce: Kdy ho požadovat a proč je to nezbytné

Prohlášení o bezdlužnosti nájemce není jen formální papír, který si pronajímatel vyžaduje zvykem. Je to klíčový nástroj, který chrání vaše peníze a udržuje stabilitu nájemního vztahu. Pokud ho nežádáte, riskujete, že se vám za rok objeví dluh 20 000 Kč - a nebudete mít právo vypovědět smlouvu bez výpovědní doby. V Česku je 68 % všech nájemních sporů způsobeno nezaplacením nájmu. A většina těchto případů by se dala předcházet jednoduchým krokem: požádat o prohlášení o bezdlužnosti v pravý čas.

Kdy je prohlášení o bezdlužnosti nezbytné?

Nejčastěji ho požadujete při uzavření nové nájemní smlouvy. To je základní bod, kde musíte ověřit, že nájemce nemá závazky k jiným pronajímatelům. Pokud necháte nájemce nastěhovat bez tohoto dokumentu, můžete se najednou ocitnout v situaci, kdy dluží za předchozí byt a nechce platit za váš. Podle dat Ministerstva pro místní rozvoj ČR z roku 2023 je 78 % fyzických pronajímatelů, kteří požadují prohlášení, schopno předcházet neplacení.

Nezapomeňte na prodlužování smlouvy. Mnoho lidí předpokládá, že pokud nájemce platil v minulosti, bude platit i v budoucnu. To je nebezpečný mýtus. Lidé mohou ztratit práci, přijít o příjem, nebo se jim změnit finanční situace. Pokud prodlužujete smlouvu bez nového prohlášení, riskujete, že dluží tři měsíce a vy nemůžete vypovědět bez výpovědní doby. Podle článku 2291 Občanského zákoníku je nezaplacení nájemného a provozních nákladů za tři měsíce považováno za zvlášť závažné porušení - a to vám dává právo vypovědět bez výpovědní doby. Ale jen pokud máte důkaz, že nájemce dříve nebyl v dluhu.

Je také důležité požádat o prohlášení při změně podmínek nájmu. Pokud zvyšujete nájemné, přidáváte nové služby nebo měníte způsob vyúčtování, měli byste mít aktuální potvrzení, že nájemce je finančně schopen nové podmínky splnit. Jinak můžete být v situaci, kdy nájemce přijme zvýšení, ale za tři měsíce přestane platit - a vy nemáte právní základ k rychlému ukončení smlouvy.

Nakonec ho vyžadujte při řešení sporů o neplacení. Pokud nájemce přestal platit, ale tvrdí, že dluží jen za jeden měsíc, potvrzení o bezdlužnosti vám pomůže dokázat, že to není první případ. Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí NS 26 Cdo 1361/2006 uvedl, že nezaplacení za tři různé měsíce, i když nejsou po sobě, je považováno za závažné porušení. Bez prohlášení to ale nemůžete dokázat.

Co musí prohlášení obsahovat?

Není dost, abyste měli papír. Musí být správně vyplněný. Podle oficiálních formulářů, jako je ten od Městského obvodu Ostrava Vítkovice, musí obsahovat:

• Jméno a příjmení nájemce
• Trvalý pobyt
• Adresu současného bydlení
• Údaj o tom, zda má nebo nemá dluhy (musí být zaškrtnuto)
• Datum vystavení
• Podpis nájemce
• Řízený razítko vystavujícího orgánu (městský úřad, obec, nebo pověřená organizace)

Nezapomeňte: obecné prohlášení „nemám dluhy“ nestačí. Pokud v dokumentu není uvedena přesná výše dluhů (i nulová), může to vést k právním sporům. Podle RE/MAX Alfa je 40 % sporů o nájemné způsobeno tím, že prohlášení obsahovalo jen obecné tvrzení, ale nebylo podložené účetními doklady.

Prohlášení musí být vystaveno nejpozději 15 pracovních dnů od podání žádosti. Pokud vám městský úřad trvá 22 dní, jako nahlásil uživatel na Byty.net, máte právo stížnost podat. Výjimkou je, pokud je potřeba ověřit údaje u více institucí - ale pak musíte mít písemné potvrzení o prodlevě.

Kdo může prohlášení vystavit?

Nejčastěji ho vystavuje městský úřad nebo obecní úřad, kde má nájemce trvalý pobyt. Některé obce ho vydávají i přes portál eObčanka - od ledna 2024 je možné žádat elektronicky, a to zkracuje dobu zpracování z 12 dnů na 3 dny.

Alternativně může být vystaveno:

• Pracovním úřadem (pokud nájemce dostává podporu)
• Bankou (pokud má nájemce účet a žádá o potvrzení o bezdlužnosti vůči úvěrům)
• Nezávislou organizací, která má oprávnění (např. Dům důchodců, některé sociální služby)

Nikdy neakceptujte prohlášení, které není podepsané a neobsahuje razítko. Papír bez razítka není platný. I když nájemce přinese tiskovou verzi z internetu, bez oficiálního potvrzení neplatí.

Co dělat, když nájemce nemá prohlášení?

Někteří nájemci, zejména ti, kteří přicházejí z jiného města nebo zahraničí, nemají možnost okamžitě získat prohlášení. To neznamená, že je musíte okamžitě odmítnout. Můžete:

• Požádat o potvrzení o příjmech - výpis z účtu za posledních 3 měsíce, pracovní smlouvu nebo výpis z Úřadu práce
• Žádat o prohlášení o neexistenci jiných příjmů - pokud nájemce nemá jiné zdroje než ty, které deklaruje
• Uzavřít dočasnou smlouvu na 3 měsíce s podmínkou, že do konce období předloží prohlášení o bezdlužnosti

Podle advokátní kanceláře Dostupný advokát je nejbezpečnější cesta: nechte nájemce nastěhovat jen po předložení prohlášení. Pokud ho necháte nastěhovat bez něj, můžete si zbytečně vytvořit riziko, které bude stát víc než dvě měsíční nájemná.

Proč je důležité ho požadovat pravidelně?

Největší chyba, kterou dělají pronajímatelé, je požadovat prohlášení jen jednou - při uzavření smlouvy. To je jako kdybyste si nechali zkontrolovat auto jen při nákupu a pak už nikdy. Podle analýzy RE/MAX Alfa z roku 2023 je 82 % pronajímatelů, kteří požadují prohlášení jednou ročně, o 47 % méně často obětováno neplacením nájmu.

Pokud nájemce platil pět let, nemusí to znamenat, že bude platit i dalších pět. Změna zaměstnání, nemoc, rozvod - všechno to může změnit jeho schopnost platit. Pravidelné ověřování vám dává přehled a umožňuje reagovat dříve, než se dluh rozrůstá na tři měsíce.

Navíc, podle plánu Ministerstva pro místní rozvoj, od 1. ledna 2026 bude fungovat Centrální registr nájmů, který bude automaticky kontrolovat dluhy nájemců. Pokud teď nezačnete používat prohlášení, budete mít problém se přizpůsobit novému systému.

Co dělat, když nájemce dluží?

Pokud zjistíte, že nájemce dluží, nezačínáte hned s výpovědí. Podle zákona musíte:

1. Poslat mu písemnou výzvu k úhradě - musí obsahovat: datum, jméno nájemce, adresu bytu, výši dluhu, období, termín k úhradě a varování o důsledcích
2. Počkat 14 dní - pokud nezaplatí, můžete podat výpověď
3. Pokud dluží za tři měsíce nebo více, můžete vypovědět bez výpovědní doby
4. Pokud dluží méně než tři měsíce, musíte dodržet tříměsíční výpovědní dobu

Nezapomeňte: bez písemné výzvy nemáte právo vypovědět. I když dluží, pokud jste ho nevědomky nevýzvali, může se soudem vyhnout výpovědi.

Co se mění v roce 2026?

Od ledna 2026 bude v Česku spuštěn Centrální registr nájmů. Bude spojen s eObčankou a bude automaticky kontrolovat, zda nájemce má dluhy u jiných pronajímatelů. To znamená:

• Nebudete muset žádat prohlášení - systém to zkontroluje automaticky
• Všechny nájemní smlouvy budou registrované
• Pronajímatelé budou mít přístup k historii platby nájemce

Co to znamená pro vás teď? Začněte používat prohlášení o bezdlužnosti už dnes. Pokud se k tomu přidáte, budete připraveni na nový systém. Pokud ne, budete muset přeskočit krok, který vám teď může ušetřit tisíce korun.

Nejčastější chyby pronajímatelů

Podle zkušeností uživatelů na fórech a právních poradců jsou tyto chyby nejčastější:

• Předpokládání - „Platil vždy, tak bude platit i teď.“ - 60 % případů neplacení se stalo právě u takových nájemců.
• Nežádání důkazů - přijetí prohlášení bez razítka nebo podpisu.
• Ignorování výzvy - neodeslání písemné výzvy před výpovědí.
• Nepravidelné ověřování - požadování prohlášení jen při nástupu.
• Neukládání dokumentů - ztráta prohlášení znamená ztrátu práva v případě sporu.

Pravidlo: každé prohlášení si uložte jako PDF a vytiskněte ho. Přidejte ho k smlouvě.