Prověření prodávajícího: Jak zjistit exekuci a zástavy před koupí nemovitosti

Předtím, než podepíšete kupní smlouvu na byt nebo dům, zastavte se na chvíli. Nechte se vést toužbou po domě, ale nechte se vést i zdravou opatrností. V České republice každý rok stovky lidí zaplatí peníze za nemovitost, která později přijde pod exekuci. A ne, nejde o to, že prodávající byl podvodník. Často je to jen někdo, kdo měl špatnou štěstí, dlouhodobé dluhy a nevěděl, že při prodeji je povinen všechno prozradit. Vy jako kupující to nevíte. Až když už máte klíče, přijde soudní exekutor a řekne: „Toto je můj majetek.“ A vaše peníze? Ztraceny.

Co je Centrální evidence exekucí a proč je to nejdůležitější

Největší chyba, kterou lidé dělají při koupi nemovitosti, je ignorovat Centrální evidence exekucí (ČEE). Je to oficiální, státem uznávaný registr, který obsahuje všechny probíhající exekuce proti fyzickým i právnickým osobám. Vede ho Exekutorská komora ČR a je zákonem povinný k zveřejnění. Pokud prodávající má exekuci, je to tam zaznamenané. Bez výjimky.

Neexistuje nic spolehlivějšího. Žádná smlouva, žádný ústní slib, žádný výpis od bytového družstva - nic to nahradí. Výsup z ČEE je jediný dokument, který má právní sílu. A stojí jen 60 Kč. Za těch 60 korun můžete zabránit ztrátě stovek tisíc. V roce 2025 bylo v ČEE evidováno přes 1,2 milionu probíhajících exekucí. Z toho 78 % bylo na fyzické osoby - tedy na lidi, jako je váš prodávající. A 38 % všech vyhledávání v ČEE bylo provedeno přímo před koupí nemovitosti. To není náhoda. To je standard.

Jak vyhledat exekuci - krok za krokem

Proces je jednoduchý, ale musíte to udělat správně. Přejděte na www.ceecr.cz. To je jediný oficiální portál. Všechny ostatní stránky - kontrolaexekuce.cz, exekuceinfo.cz - jsou jen rozhraní, která vás přesměrují na ČEE. A někdy vám tyto stránky ukážou jen částečné informace.

Na hlavní stránce vyplňte:

1. Jméno a příjmení prodávajícího
2. Datum narození - to je klíč. Bez něj se nemůžete přesně identifikovat
3. Zvolte typ výsupu: základní (60 Kč) nebo detailní (víc peněz, ale více informací)

Základní výsup vám řekne jen: „Ano, má exekuci“ nebo „Ne, nemá“. Detailní vám ukáže:

• Který soudní exekutor exekuci provádí
• O jakou dlužnou částku jde
• Kdy byla exekuce nařízena
• Jaký je důvod - daň, úvěr, poplatky za byt
• Je exekuce zastavená nebo odložená?

Nezapomeňte - pokud máte jen jméno a příjmení, systém vám může ukázat několik lidí se stejným jménem. V roce 2025 se stalo, že uživatel „NemovitostniRada“ musel prohledat tři různé osoby se stejným jménem a datem narození. Musel kontrolovat rodné číslo nebo adresu. Nejde jen o to, najít nějakou exekuci. Musíte najít tu správnou.

Zástavy na nemovitosti - to je jiná hra

Exekuce je jedna věc. Zástavy jsou jiná. Exekuce znamená, že někdo má dluh a soud mu nařídil, aby se ho zbavil. Zástava znamená, že někdo půjčil peníze - a jako záruku si nechal zapsat právo na nemovitost. To znamená: pokud prodávající nezaplatí, banka nebo jiný věřitel může zastavenou nemovitost prodat a peníze si vzít.

Zástava se nezjistí v ČEE. Zjistí se v Katastru nemovitostí. To je jiný registr. Je to oficiální databáze všech nemovitostí v ČR. Tam je zaznamenáno, kdo je vlastníkem, jaká je plocha, kde je poloha - a jestli je na ní zástava.

Katastr je přístupný online na www.cuzk.cz. Vyhledáte nemovitost podle adresy nebo parcelního čísla. Pokud tam najdete záznam typu „zástava“ nebo „hypotéka“, je to varování. Neznamená to, že nemovitost nelze koupit. Ale znamená to, že:

• Prodávající musí dluh splatit před převodem
• Nebo musíte do kupní smlouvy zahrnout podmínku, že peníze z vaší platby půjdou přímo na splacení zástavy
• Nebo musíte mít zajištěné, že věřitel vydá písemné souhlas s převodem

Bez toho se můžete ocitnout v situaci, kdy jste zaplatili 2 miliony za byt, ale banka vám řekne: „Tohle je naše nemovitost. Váš peníz jsme už dostali od dlužníka.“

Co ještě zkontrolovat - další registry

Exekuce a zástavy jsou největší riziko, ale ne jediné. Pokud chcete být opravdu jistí, zkontrolujte i:

• Insolvenční rejstřík - zde najdete osoby, které jsou v řízení o bankrotu. To je horší než exekuce. Znamená to, že celý majetek je pod kontrolou insolvenčního správce. Pokud je prodávající v insolvenčním řízení, nemůže s nemovitostí jednat bez souhlasu správce. Kupní smlouva je neplatná.
• Bankovní registr klientských informací (BRKI) - zobrazuje všechny bankovní dluhy. Pokud má prodávající 5 úvěrů a 2 kreditní karty s překročeným limitem, je to známka finančního tlaku. Neznamená to, že má exekuci - ale znamená to, že ji může mít brzy.
• Evidence údců - pokud jde o starší nemovitost (před rokem 2008), může tam být záznam o konkursním řízení. I když už je zastavené, může mít důsledky.

Nejlepší řešení? Použijte službu, která kombinuje všechna tato data najednou. Některé firmy - jako proverexekuce.cz - nabízejí kompletní přehled za jednu cenu. Není to nutné, ale pokud kupujete dům za 5 milionů, 200 Kč za kontrolu je drobná investice.

Co se stane, když to nezkontrolujete?

Uživatel Petr K. z Ostravy koupil byt v roce 2023 za 2,1 milionu Kč. Výsup z ČEE nezadával. Měl pocit, že prodávající je spolehlivý. Po třech měsících přišel soudní exekutor. Nemovitost byla zajištěna kvůli dluhu 1,4 milionu. Soud rozhodl, že byt bude prodán na veřejné dražbě. Petr ztratil všechny peníze. A byt. A čas. A klid.

Právník Jan Čerák z Prahy říká: „Nezjištění exekučního titulu před koupí nemovitosti může vést k tomu, že kupující později zjistí, že nemovitost byla předmětem exekuce, což znamená výsledně ztrátu investovaných prostředků.“

Nejde o to, že byste měli všechno nevěřit. Ale že byste měli věřit jen tomu, co je dokumentováno. A to je ČEE. A katastr. A insolvenční rejstřík.

Co se mění v roce 2026 - a proč to máte zájem sledovat

V březnu 2026 se spustí nové API rozhraní mezi Centrální evidencí exekucí a Katastrem nemovitostí. To znamená: budete moct najít nemovitost, a systém vám automaticky ukáže, jestli je na ní exekuce nebo zástava. Bez nutnosti přepínat mezi portály. Změna bude rychlá, přesná a levná.

Exekutorská komora plánuje, že v roce 2028 bude ČEE integrována do evropského registru. To znamená, že příští rok budete moci zkontrolovat exekuce nejen u českých prodávajících, ale i u těch z Německa, Rakouska nebo Slovenska.

Největší výhoda? Výsledná přesnost vyhledávání se zvýší o 40 %. A čas, který potřebujete na kontrolu, klesne na méně než 2 sekundy. To není budoucnost. To je začátek nového standardu. A vy chcete být mezi těmi, kdo už ho používají.

Když už jste v kupní smlouvě - co dál?

Nezapomeňte na jednu věc: i když jste zkontrolovali všechno, musíte mít v kupní smlouvě záruku. Napište tam: „Kupující má právo zrušit smlouvu bez jakýchkoli nákladů, pokud se ukáže, že nemovitost je předmětem exekuce, zástavy nebo insolvenčního řízení.“

Toto ustanovení je klíčové. Bez něj jste v riziku. S ním jste chráněni. A to je rozdíl mezi tím, kdo koupil byt, a tím, kdo koupil byt a má klid.

Co dělat, když jste už koupili a teprve teď zjistíte exekuci?

Ještě není pozdě. Ale musíte rychle.

1. Okamžitě získejte detailní výsup z ČEE. Zjistěte, kdo je exekutor a o jaký dluh jde.

2. Kontaktujte exekutora. Ptáte se: „Může se tento dluh splatit z peněz z prodeje?“ Někdy je možné, že prodávající měl zájem o to, aby dluh byl splacen při převodu. Pokud ano, můžete se domluvit na přímém převodu peněz.

3. Pokud je to možné, podávejte žádost o odložení exekuce na základě nového vlastníka. To není automatické, ale někdy soudy vydávají rozhodnutí, že nový vlastník není odpovědný za dluhy předchozího.

4. Pokud je nemovitost v dražbě, kontaktujte advokáta. Existují zákony, které chrání kupujícího, pokud nevěděl o exekuci. Ale musíte to dokázat. A to znamená, že jste měli možnost zkontrolovat a jste si nevšimli. To je vážný problém.

Nejlepší řešení? Nečekejte, až se to stane. Zkontrolujte to před podpisem.