Staging luxusních nemovitostí: jak prémiové materiály zvyšují prodejní hodnotu

Proč staging luxusních nemovitostí není jen o krásném nábytku

Když se podíváte na prodejní inzerát luxusní vily v Českém krasu nebo na chalupu u Orlické přehrady, nevidíte jen fotky. Vidíte prémiové materiály - mramor, který svítí jako měsíční světlo, podlahy z dubu, který se dotýká jako jemná kůže, a tapety, které nejsou jen dekorativní, ale cítíte je i v duši. To není náhoda. To je staging. A v segmentu nad 25 miliony Kč už není staging volbou - je to povinnost.

Podle průzkumu České asociace stagingových agentur z listopadu 2024 se nemovitosti s profesionálním stagingem prodávají o 18 % rychleji a za 12-15 % vyšší cenu. Proč? Protože kupující v tomto segmentu nekupují jen čtyři zdi a střechu. Kupují pocit. Pocit bezpečí, exkluzivity, trvalosti. A tyto emoce vytvářejí přesně tyto materiály.

Co je vlastně prémiový materiál? Nejde jen o cenu

Prémiový materiál není ten, který stojí nejvíc. Je to ten, který má vlastnosti, které se nedají podvodně zkopírovat. Italský mramor Carrara s tloušťkou minimálně 2 cm - ne ten, co je jen na povrchu, ale ten, co je celým kamenem. Dubové podlahy z trvalých lesních porostů, 22 mm silné, s přirozenou strukturou, která se s časem jen zlepšuje. Mosaz, která není niklována, ale přirozeně ztmavne - jako když se stará kůže stává moudřejší.

Textilie? Nejsou to běžné žíně. Jsou to tkaniny z egyptské bavlny s hustotou 300 nití na cm². Taková žíně nejen vypadá luxusně - nežije. Neztrácí barvu, neklesá, neztrácí tvar. A když se na ni dotknete, cítíte, že to není dočasné. To je klíč. Staging luxusních nemovitostí není o převleku. Je o představení toho, co už tam je - a jak by to mohlo být.

Pro exteriér se používá žula z Orlických hor a travertin z Českého krasu. Tyto materiály nesplňují jen estetiku - splňují normu ČSN EN 1469:2004. To znamená, že jsou odolné proti mrázům, vlhkosti, znečištění. V České republice to není jen „vypadá dobře“. To je „vydrží 50 let“.

Staging není jen interiér - je to celý životní styl

Když se díváte na vodu v bazénu, nevidíte jen vodu. Vidíte povrch, který je odolný proti UV záření třídy 8 podle ISO 105-B02. To znamená, že i po pěti letech neztratí barvu, nevybledne, neztratí lesk. A to není jen pro estetiku. Je to pro důvěru. Kupující si říká: „Když na toto dali tolik péče, co všechno ještě zanedbali?“

Stagingové firmy jako Luxent - Exclusive Properties nebo Svoboda & Williams využívají dočasné konstrukce, které zdůrazňují sauny, vířivky, vinné sklípky, tenisové kourty. Tyto prvky nejsou „doplňky“. Jsou „příčinou“ proč se někdo rozhodne zaplatit 15 milionů místo 10. Když se klient představí, že večer sedí v sauně pod hvězdami, nebo že si otevře víno ve sklepě s kamenou stěnou, nevidí jen místnost. Vidí život.

Staging tedy není o tom, jak to vypadá. Je o tom, jak se cítíte, když tam jste.

Co se stane, když staging použije levné materiály?

Někdo si myslí, že stačí koupit nějaké „luxusní“ koberce a několik designérských židlí. Ale luxusní klientela je přesnější než jakýkoliv senzor. Ví, když je to falešné.

Na fóru reality.cz se objevil komentář z března 2024: „Staging u předražené vily v Dejvicích použil levné materiály, které byly na první pohled umělé. To zpochybnilo celou serióznost prodeje.“ A to je přesně to, co se stane, když se přehání. Když se místo přírodního mramoru použije imitace, když se místo dubu použije laminát, když se textilie nevydrží tři měsíce - klient to pozná. A nepřijde znovu.

Architektka Marie Svobodová to řekla přímo: „Mnoho stagingových agentur přehání s dočasnými úpravami, což může vytvořit falešný dojem. Luxusní klientela je velmi vnímavá a okamžitě pozná umělou atmosféru.“

Nejhorší věc? To neznamená jen ztrátu prodeje. Znamená ztrátu důvěry. A v luxusním segmentu je důvěra drahocennější než cokoli jiného.

Staging je investice - a ta se vyplatí

Cena stagingu pro luxusní nemovitost se pohybuje mezi 250 000 a 750 000 Kč. To zní jako hodně. Ale když se podíváte na rozdíl v ceně prodeje - 12-15 % vyšší - a na rychlost prodeje - o 18 % rychlejší - tak to není náklad. Je to investice.

Představte si: nemovitost bez stagingu se prodá za 30 milionů za 9 měsíců. S stagingem se prodá za 34 milionů za 7 měsíců. Vyšší cena. Kratší doba. Méně nákladů na údržbu a účetní výdaje. A navíc - neztrácíte příležitost prodat ji někomu, kdo by mohl zaplatit ještě víc.

Podle České realitní komory z prosince 2023 se staging nevyplatí u nemovitostí pod 15 milionů Kč. Ale u těch nad 25 milionů? Je to standard. A podle Real Estate Institute Praha z února 2025 bude do roku 2027 staging povinnou součástí prodeje 95 % nemovitostí nad 30 milionů Kč.

Co dělá dobrý stagingový tým?

Není to jen o tom, kdo přiveze koberce. Je to o tom, kdo ví, jak spojit architekturu, světlo, materiály a přírodu do jednoho pociťovatelného celku.

Staging luxusních nemovitostí vyžaduje tým 5-8 odborníků: architekt, lighting designér, zahradní specialista, textilní konzultant, materiálový expert. A všichni musí mluvit stejným jazykem. Když se světlo nesouhlasí s materiálem, když se kámen nesouladí s dřevem - celý prostor se rozpadne.

Podle manuálu České asociace stagingových agentur z prosince 2024 trvá příprava 7-14 dní. A 60 % toho času je věnováno výběru a testování materiálů. To znamená: vzorky se testují na světlo, na vlhkost, na dotek. Nejde jen o to, aby to vypadalo dobře. Musí to být skutečné.

Nejčastější chyba? 15 % stagingovaných nemovitostí má nekompatibilní materiály s původní architekturou. A to se musí opravit během 48 hodin. Protože v luxusním světě neexistuje „pozdě“.

Cesta do budoucnosti: udržitelnost a technologie

Prémiové materiály už nejsou jen o kvalitě. Jsou i o odpovědnosti. V roce 2024 už 42 % stagingových projektů využívalo recyklované materiály s certifikací FSC. A podle předpovědi Real Estate Institute Praha z ledna 2025 bude do roku 2028 75 % stagingových projektů používat materiály s certifikací Cradle to Cradle - což znamená, že se po skončení jejich životnosti dají znovu použít, nejen recyklovat.

Technologie se také přidává. 68 % stagingových firem v ČR používá AR (augmented reality) pro virtuální testování kombinací materiálů. To znamená: klient může vidět, jak bude mramor vypadat při denním světle, nebo jak se bude dřevo chovat v zimních měsících. A společnost Luxent - Exclusive Properties v prosinci 2024 spustila službu „Material Preview“ - 3D tisk vzorků, které klient může dotknout, otočit, přenést domů. To je budoucnost. A je to zároveň zpětný krok k lidskému zážitku.

Co si pamatovat, když uvažujete o stagingu

• Prémiové materiály nejsou o ceně, ale o vlastnostech - trvanlivost, přirozenost, odolnost.
• Staging není o převleku - je o představení skutečné hodnoty nemovitosti.
• Levné materiály zpochybňují celý prodej - luxusní klienti to poznají hned.
• Investice do stagingu se vyplatí: vyšší cena, rychlejší prodej, větší důvěra.
• Budoucnost patří udržitelným materiálům a technologiím, které zvyšují transparentnost.

Staging luxusních nemovitostí není umění. Je to věda. A ta věda funguje. Protože lidé nekupují stěny. Kupují pocit, že to, co mají, je skutečné. A že to vydrží.