Vývoj cen nemovitostí v ČR za posledních 5 let: Kde rostou, kde klesají a proč

Trh s nemovitostmi se probouzí - ale ne všude stejně

Před pěti lety se v Česku zdálo, že ceny nemovitostí budou stoupat nekonečně. Byty v Praze překračovaly 100 000 Kč za metr čtvereční, lidé se řadili za hypotékami, investoři kupovali i menší byty jako akcie. Pak přišel rok 2023 - a vše se zastavilo. Ceny bytů klesly o 5,6 %, lidé čekali, zda se trh nezhroutí. Ale dnes, v listopadu 2025, je situace jiná. Trh se probouzí. Jenže ne všude. Někde ceny stoupají rychleji než kdy dříve, jinde klesají. A to, co dělá rozdíl, není jen inflace nebo úroky. Je to nedostatek bytů.

2020-2021: Růst bez zastavení

V roce 2020 začal trh s nemovitostmi růst jako raketa. Důvod? Pandemie. Lidé chtěli větší byty, domy na okraji měst, místo k práci z domova. Hypotéky byly levné - sazby klesly pod 3 %. V Praze se průměrná cena bytu dostala k 57 000 Kč za m². V Brně to bylo kolem 45 000 Kč. V menších městech, jako Olomouc nebo České Budějovice, se ceny zdvojnásobily za pět let. Všechno to bylo podporováno nízkými úroky, omezenou výstavbou a rostoucí poptávkou. Investoři koupili tisíce bytů. Lidé, kteří měli možnost, se rozhodli pro vlastní bydlení.

2022-2023: Stagnace a první pokles

Když se úroky začaly zvyšovat a inflace se zrychlovala, vše změnilo. V roce 2023 Český statistický úřad zaznamenal první meziroční pokles cen bytů - o 5,6 %. Ceny se zastavily. V Praze se průměrná cena snížila na 135 000 Kč za m², zatímco v Brně klesla pod 100 000 Kč. Většina lidí přestala kupovat. Hypotéky se staly dražší - sazby se dostaly k 5,5 %. Počet nově vydávaných hypoték klesl o třetinu. Stavební firmy zpomalily výstavbu. Důvod? Povolovací řízení trvalo roky, stavební materiály stály více a banky se bály udělovat půjčky. Výsledek? Méně bytů, ale stejně mnoho lidí, kteří je chtěli.

2025: Návrat růstu - ale jen v některých městech

V roce 2025 se trh probouzí. V prvním čtvrtletí dosáhl meziroční nárůst cen nemovitostí 10 %. Hypotéky se opět zlevňují - průměrná sazba klesla na 4,78 %. Průměrná výše nové hypotéky stoupla na 4,21 milionu korun. Ale tady je klíčové: růst není všude stejný.

V Praze se ceny znovu zvyšují. V červnu 2025 dosáhly 149 828 Kč za m² - nové historické maximum. V Brně je situace opačná. Tam se ceny v srpnu 2025 snížily o 2,5 % na 114 684 Kč za m². Proč? V Brně je příliš mnoho bytů na trhu. Nové byty se staví rychle, poptávka klesá. Lidé se přesouvají jinam.

Největší růst v roce 2025 zaznamenaly menší města. Ostrava - kde ceny vzrostly o téměř 80 % od roku 2020 - je nyní druhé nejdražší město po Praze. Olomouc se dostala na 93 310 Kč za m², Hradec Králové na 92 138 Kč. České Budějovice překonaly 72 000 Kč za m² - oproti 58 900 Kč v polovině roku 2024. To je nárůst o více než 22 % za půl roku.

Proč právě tyto města?

Největší růst je tam, kde je největší nedostatek bytů. V Ostravě, Olomouci nebo Hradci Králové se nové byty staví pomalu. Povolovací řízení trvá 18-24 měsíců. Stavební firmy nemají dost pracovníků. A když se nakonec byt dokončí, už ho má někdo rezervovaný. Lidé, kteří nemohli koupit v Praze, přicházejí sem. Investoři hledají lepší návratnost. A tak se ceny zvedají - rychleji než kdy dříve.

V Praze je situace jiná. Ceny jsou vysoké, ale poptávka stále existuje. Lidé, kteří chtějí bydlet v hlavním městě, platí. Ale většina lidí už nemůže. A tak se přesouvají do okolí - do Kladna, Mělníka, Kolína. Tam se ceny začínají zvyšovat. Ale to je jen začátek.

Co říkají hypotéky?

Hypotéky jsou nejlepší ukazatel, co se děje na trhu. V lednu 2025 byla průměrná sazba 4,78 %. To je o 0,02 procentního bodu méně než v prosinci. Zní to málo, ale pro rodinu, která bere 5 milionů korun, to znamená 1 200 Kč méně měsíčně. V prvním pololetí 2025 bylo vydáno 4 735 hypoték na nové byty. Z toho 2 256 v Praze. Ve středočeském kraji 515. V krajských městech 1 269. A ve zbytku republiky jen 695.

To znamená: poptávka se přesouvá. Lidé nechcete jen Prahu. Chtějí i města, kde je ještě možné bydlet. A kde ještě není přesycení.

Co bude dál?

Trh s nemovitostmi v ČR už není jednoznačný. Už nejde o to, jestli ceny stoupají nebo klesají. Otázka je: kde?

Praha bude zůstávat nejdražší. Ale růst se zpomalí. Brno se bude udržovat na nižší úrovni. Ostrava, Olomouc, Hradec Králové - tyto města mohou v roce 2026 překročit 100 000 Kč za m². A co města jako Plzeň, Liberec nebo Ústí nad Labem? Tam se ceny zatím stabilizují. Ale pokud se začne stavět více bytů, mohou se stát novými centry.

Největší riziko? Nedostatek bytů. V roce 2024 bylo dokončeno o 6 % méně bytů než v roce 2023. Povolovací řízení trvá příliš dlouho. Stavební firmy nemají dost lidí. A pokud se to nezmění, ceny budou stoupat i v městech, kde by se měly snižovat.

Kdo vyhrává a kdo prohrává?

Investoři, kteří koupili v Ostravě nebo Olomouci v roce 2021, teď mají návratnost 70-80 %. Lidé, kteří čekali na pokles v Praze, si teď musí vybrat: platit víc, nebo přestěhovat. Vlastníci starých bytů v Brně, kteří se nechali unést růstem, teď mají problém - jejich nemovitost ztrácí hodnotu.

Největší ztráta je ale na straně kupujících. Kdo nemá na uložené peníze, nemůže koupit byt v žádném městě. Ceny stoupají rychleji než mzdy. A hypotéky, i když se zlevňují, stále vyžadují vysoké příjmy.

Co dělat, pokud chceš koupit?

Nečekáj na pokles v Praze. Ten pravděpodobně nepřijde. Místo toho se podívej na města, kde je růst vysoký, ale ceny stále pod 90 000 Kč za m². Olomouc, Hradec Králové, České Budějovice, Ostrava - tam je stále možné najít byt za rozumnou cenu. A pokud máš možnost, vyber si novostavbu. Staré byty v Brně nebo Plzni mohou ztrácet hodnotu. Nové byty v Ostravě nebo Ústí nad Labem - nejspíš budou růst.

Pokud chceš investovat, nekupuj v Praze. Kupuj tam, kde je nedostatek. Tam, kde se staví málo. Tam, kde lidé přicházejí. To je klíč k návratnosti.

Co se bude dít v roce 2026?

Pokud se nezmění povolovací řízení, ceny budou stoupat všude tam, kde je málo bytů. V Praze se můžeme dočkat 150 000 Kč za m². V Ostravě 110 000 Kč. V Brně se ceny udrží na 110 000 Kč, ale růst zůstane nulový. V menších městech, jako Třebíč nebo Jihlava, se ceny začnou zvyšovat - protože lidé z Prahy a Brna přicházejí.

Největší hrozba? Někdo si myslí, že ceny mohou klesnout. Ale pokud se nezačne stavět více, ceny budou jen stoupat. A to znamená, že bydlení se stane pro stále více lidí nemožné.