Zápis spornosti v katastru: Co to znamená pro koupě nemovitosti a jak se chránit

Když hledáte byt nebo dům, nejde jen o počet místností, polohu nebo cenu. Zápis spornosti v katastru nemovitostí může zničit celou transakci - a to i poté, co jste zaplatili zálohu. Mnoho lidí si o tom ani neslyšelo, dokud nejsou v situaci, kdy jim soud řekne: „Vlastníkem jste nebyli nikdy.“

Co je vlastně zápis spornosti?

Zápis spornosti je formální upozornění v katastru nemovitostí, které říká: „Toto právo k nemovitosti je v pochybnosti.“ Není to soudní rozhodnutí, ale varování, že někdo u soudu žádá o přezkoumání, kdo opravdu vlastní danou nemovitost. Může to být kvůli dědickému sporu, falešné smlouvě, chybnému zápisu nebo i jen kvůli tomu, že někdo tvrdí, že mu byla nemovitost „ukradená“ přes právní důvod, který nebyl platný.

Podle katastrálního zákona (zákon č. 256/2013 Sb.) může o zápis spornosti požádat kdokoliv, kdo si myslí, že jeho právo k nemovitosti bylo narušeno. Katastrální úřad to nekontroluje - neřeší, jestli má člověk pravdu. Stačí, že předloží podanou žalobu k soudu. A to je ten klíčový bod: zápis spornosti neznamená, že jste špatný vlastník. Znamená, že někdo vás obviňuje.

Proč je to pro kupujícího hrozba?

Představte si: koupíte byt, zaplatíte 2 miliony Kč, přestěhujete se. Pak vás zavolá soud - a řekne: „Vlastníkem bytu je ve skutečnosti vaše sousedka, protože vaše kupní smlouva byla podepsaná někým, kdo neměl právo vlastnit.“ Co se stane? Ztratíte byt. A peníze? Je otázka, jestli je vůbec dostanete zpět.

Banky to vědí. ČSOB, Komerční banka a Raiffeisenbank - všechny tyto instituce mají jasnou pravidla: hypotéku na nemovitost s poznámkou spornosti neposkytnou. Podle dat z roku 2023 jich odmítá 78 % bank v ČR. Proč? Protože nemovitost není „bezpečným zástavem“. A banky potřebují zajištění, které nevypadá jako časová bomba.

Notáři také nejsou ochotni riskovat. Podle občanského zákoníku (§ 1899) může notář být odpovědný, pokud ověří smlouvu, i když ví, že je tam poznámka spornosti. A proto 92 % notářů v Česku odmítne podpisovat kupní smlouvu, když je v katastru zápis spornosti. Bez notáře - žádná koupě. Bod.

Co se stane, když koupíte přesto?

Je to jako hrát ruletu s vašimi úsporami. Podle praxe advokátů z Prahy a Olomouce, v 95 % případů, kde kupující ignorovali poznámku spornosti, nakonec přišli o nemovitost i o peníze.

Uživatel z fóra reality.idnes.cz popisuje: „Zaplatil jsem 500 000 Kč zálohy na byt v Praze 2. Poznámka spornosti kvůli dědickému sporu. Soud rozhodl, že vlastníkem je jiný dědic. Já jsem přišel o všechno. Peníze jsem dostal až po dvou letech.“

Tady je klíčové: ani smlouva podepsaná u notáře nezaručuje, že jste vlastník. Katastr je zákonem daným důkazem vlastnictví. A když je tam zápis spornosti, tak tento důkaz není spolehlivý.

Co dělat, když nemovitost má poznámku spornosti?

Nemusíte ihned odmítnout. Ale musíte jednat s očima otevřenýma.

1. Získejte výpis z katastru - nejen obyčejný, ale aktuální. Od 1. ledna 2023 je možné získat elektronický výpis během 24 hodin. Použijte portál CÚZK.
2. Požádejte o písemné stanovisko advokáta - ne obecného, ale specializujícího se na nemovitosti. Co je příčina spornosti? Je to dědictví? Falešná smlouva? Neplatný zápis? To určuje, jak velké je riziko.
3. Nechte uzavřít smlouvu o podmíněném zápisu - to znamená, že prodejce se zaváže: „Pokud soud rozhodne ve prospěch druhé osoby, vrátím ti všechny peníze do 30 dnů.“ Tento postup úspěšně použili 73 % kupujících podle FB Advokáti.
4. Nezapomeňte na lhůtu - poznámka spornosti platí jen 2 měsíce od zápisu, pokud není doloženo podání žaloby. Pokud je to starší než 2 měsíce a žaloba nebyla podána, může být zápis smazán. To je ale výjimka - nevěřte tomu, že je to „vyřešené“.

Co se stane s cenou?

Nemovitost s poznámkou spornosti se prodává v průměru o 35-45 % pod tržní hodnotou. A to ještě za předpokladu, že najdete kupce. Podle Českého statistického úřadu a ERA Reality jen 12 % realitních agentur vůbec nabízí takové nemovitosti - a to jen s podpisem prohlášení, že jste si vědomi rizika.

Průměrná doba prodeje: 14,7 měsíce. U „čistých“ nemovitostí: 6,2 měsíce. To znamená: pokud prodáváte, budete čekat dvakrát déle. Pokud kupujete, můžete získat nízkou cenu - ale jen pokud jste připraveni riskovat.

Co se mění v roce 2026?

Od roku 2023 se počet zápisů spornosti zvýšil o 28 % - z 1 254 na 1 605 případů ročně. Důvod? Větší ekonomická nejistota, více dědických sporů, více falešných smluv. A očekává se, že v roce 2024 bude předložen návrh na zkrácení lhůty z 2 měsíců na 30 dní. To znamená: zápis spornosti bude platit kratší dobu, ale bude se objevovat častěji a rychleji. Kupující budou mít méně času na rozhodnutí - ale i méně prostoru na překvapení.

Nejlepší ochranou? Vždy si přečtěte výpis z katastru před podpisem cokoliv. A pokud tam je poznámka spornosti - nezakládejte se na tom, že „to se vyřeší“. To se nevyřeší. To se přežije - nebo ne.

Kdo by měl být opatrný?

Nejen ti, kdo kupují byty v Praze. I v Kroměříži, Ostravě nebo Plzni se stává, že dědictví nebo staré smlouvy z 80. let vznikají jako problém dnes. Pokud kupujete nemovitost od dědice, od bývalého partnera, od osoby, která ji zdědila po rodičích - vždy si vyžádejte výpis z katastru. A nevěřte slovu. Věřte dokumentu.

Poznámka spornosti není chyba. Je to varování. A varování, které ignorujete, může stát dva miliony Kč a vaši domácnost.