Koupě staršího bytu: Skryté náklady a technické riziko, které vás mohou stát desítky tisíc

Koupě staršího bytu zní jako skvělá příležitost. Nižší cena, lepší poloha, větší plocha - všechno to přitahuje. Ale za těmi výhodami se skrývají náklady, o kterých většina lidí nepřemýšlí, dokud nejsou už v bytě s klíčem v ruce. A pak je příliš pozdě. V České republice je 62 % všech prodávaných bytů postavených před rokem 1990. Tyto nemovitosti jsou v průměru o 18-25 % levnější než novostavby. Ale celkové náklady na jejich vlastnictví mohou být až o 35 % vyšší. Proč? Protože cena, kterou vidíte na reklamě, je jen začátek.

Co skrývá cena na reklamě?

Když vidíte byt za 2,5 milionu Kč, myslíte si, že to je celá částka. Není. Musíte připočítat daň z nabytí nemovitosti - 4 % z kupní ceny. To je pro byt za 2,5 milionu 100 000 Kč. A to je jen začátek. Pokud potřebujete hypotéku, přijdete o dalších 2 500-5 000 Kč za odhad nemovitosti, plus náklady na pojištění schopnosti splácet. Realitní kancelář si vezme obvykle 3-4 %, pokud prodávající neplatí. To je dalších 75 000-100 000 Kč. A to je ještě jen papírové náklady. Neříkáme ani o opravách.

Technické riziko: Co nevidíte při prohlídce

Starý byt může vypadat krásně. Nové barvy, čisté podlahy, moderní kuchyně. Ale za tím všechnem může být havárie. Nejčastější skryté vady? Vlhkost, špatná elektroinstalace a zastaralé vytápění. Podle průzkumu na Sreality.cz 42 % lidí, kteří koupili starší byt, narazilo na vlhkostní problémy - plíseň, zatékání, odtrhávající se omítka. Ty se neobjeví v létě. Objeví se až po podzimních deštích, kdy se voda dostane tam, kde nebyla vidět.

Elektroinstalace v domech z 70. a 80. let je často zastaralá. Hliníkové vodiče, nezabezpečené zásuvky, přetížené jističe. Kompletní výměna může stát 50 000-120 000 Kč. A to je jen v jednom bytě. Vytápění? Pokud máte starý kotlík nebo elektrické topení, účty za energii vám budou dělat bolesti. Starší byty mají až o 30-50 % vyšší energetickou náročnost než novostavby. V zimě to znamená, že za topení zaplatíte dvakrát tolik.

Skryté náklady, které nikdo neřekne

Představte si, že koupíte byt za 3 miliony Kč. Z toho 120 000 Kč jde na daň, 90 000 Kč na realitní provizi, 4 000 Kč na odhad, 15 000 Kč na hypotéku. To je už 229 000 Kč navíc. A teď přijde to nejhorší: opravy. Vlhkost ve zdi? Sanace může stát 40 000-150 000 Kč. Výměna vodovodního řadění? 60 000-100 000 Kč. Nová okna? 80 000-150 000 Kč. Koupelna? 100 000 Kč. A to všechno může být potřeba najednou. Někteří kupující připravují rezervu 5-10 % z ceny bytu. Pro byt za 3 miliony to znamená 150 000-300 000 Kč. A to je minimální částka. Většina lidí má jen 50 000-80 000 Kč. A když se to nevyplatí, zůstávají s bytem, který je nejen dražší, než si mysleli, ale i nekomfortní.

Technická prohlídka: Ta jedna investice, která vás zachrání

Největší chyba, kterou lidé dělají, je, že se spoléhají jen na prohlídku s realitkou. To je jako když si koupíte auto bez technické prohlídky. Výsledek? Překvapení. Odborná technická prohlídka stojí 3 000-6 000 Kč. Je to drobná částka, pokud vás zachrání před opravou za 200 000 Kč. Většina expertů doporučuje, aby tato zpráva byla přílohou kupní smlouvy. Proč? Protože pokud prohlídka odhalí vadu, kterou prodávající nezmiňoval, máte právo požadovat slevu, opravu nebo dokonce vrátit peníze. Podle občanského zákoníku máte na to 5 let od podpisu smlouvy.

Nejvíc se podívejte na: podlahy (jestli nepruží), okna (jestli nezatékají), koupelny a kuchyně (jestli jsou stopy po úniku vody), a tam, kde se setkávají různé stavební materiály - to je místo, kde se vlhkost nejčastěji usazuje. A nezapomeňte: prohlídku proveďte v zimě. V létě nevidíte, jak špatně je izolace. V zimě vidíte, kde se chladí stěny, kde se tvoří kondenzát, kde se ztrácí teplo. To je klíč k tomu, abyste věděli, kolik budete platit za topení příštích 20 let.

Dotace: Vaše šance na záchranu

Nemusíte se vzdát starého bytu jen proto, že je špatně izolovaný. Od roku 2022 funguje program Nová zelená úsporám, který vám může zaplatit až 350 000 Kč na zateplení, výměnu oken nebo výměnu topného systému. To je téměř tolik, kolik byste měli zaplatit za opravy. Stačí, aby váš byt měl energetický certifikát s hodnocením D nebo horší. Pokud ho máte G, máte šanci na dotaci, ale také na vyšší poplatky. Od roku 2024 se stávají energetické certifikáty důležitější než kdy jindy. Byty s třídou G budou mít v budoucnu vyšší daně a budou méně atraktivní pro kupující.

Co se stane za 10 let?

Pokud neuděláte nic, váš byt ztratí hodnotu. Česká národní banka předpovídá, že byty s vysokou energetickou náročností budou za 10 let mít nižší růst hodnoty než energeticky efektivní nemovitosti - až o 15-20 %. To znamená, že byt, který jste koupili za 3 miliony, bude za deset let stát jen 3,5 milionu, zatímco nový byt s třídou A bude stát 4,5 milionu. Investice do izolace a výměny oken není jen otázka pohodlí. Je to otázka vašich peněz v budoucnu.

Co dělat, abyste neztratili peníze?

1. Připravte si rezervu - minimálně 10 % z kupní ceny. Pokud byt stojí 3 miliony, mějte k dispozici 300 000 Kč na opravy.

2. Zakupte technickou prohlídku - nezapomeňte, že ta 5 000 Kč může ušetřit 200 000 Kč.

3. Nezapomeňte na sezónu - prohlídku proveďte v zimě, pokud máte možnost. V létě nevidíte všechno.

4. Podívejte se na energetický certifikát - pokud je to G, zvažte, jestli se to vyplatí. Pokud je to E nebo F, můžete požádat o dotaci.

5. Požádejte o slevu - pokud prohlídka odhalí vadu, nebojte se požádat o snížení ceny. Většina prodávajících je ochotná, pokud je to jasně dokázáno.

Starý byt může být skvělá volba. Ale jen pokud víte, co vás čeká. Nechte se napadnout cenou na reklamě. Zkontrolujte, co je za ní. A pokud se rozhodnete koupit, udělejte to s očima otevřenýma - a s peněženkou připravenou na víc, než jste si původně mysleli.