23 měsíční lhůta: Co to znamená pro prodej nemovitosti a daň

When you sell a property in the Czech Republic, the 23 měsíční lhůta, časové období, které určuje, zda je prodej nemovitosti osvobozen od daně není jen technický termín z daňového zákona — je to klíč, který může ušetřit tisíce korun. Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 23 měsíce, můžete být od daně osvobozeni, ale jen pokud jste v ní byli trvale bydlili. Toto pravidlo se často plést s tím, že „po 5 letech“ se daň neplatí, ale to platí jen pro byty, které jste vlastnili jako své hlavní bydlení. Pokud jste ji koupili jako investici nebo ji používali jen občas, 23 měsíců je vaše jediná šance na osvobození.

Co se skrývá za těmito 23 měsíci? Je to doba, kterou stát považuje za „dostatečně dlouhou“ k tomu, aby prodej nebyl považován za obchodní činnost. Pokud jste nemovitost koupili v lednu 2023 a prodali v prosinci 2024, máte přesně 23 měsíců — a to je hranice. Pokud prodáte o den dříve, musíte zaplatit daň. Pokud o den později, daň se neplatí. Žádné výjimky, žádné vyjednávání. Toto pravidlo se týká každého, kdo prodává byt, dům nebo pozemek, který není jeho hlavním bydlením. A to zahrnuje i ty, kteří si koupili byt, aby ho přestěhovali po několika měsících, nebo ti, kteří ho dali do pronájmu a pak ho prodali.

Prodej nemovitosti, který spadá pod 23 měsíční lhůtu, se často stává zdrojem překvapení. Lidé si myslí, že pokud vlastnili nemovitost déle než půl roku, už jsou v bezpečí. Nejsou. Nebo si myslí, že pokud jí vlastnili 24 měsíce, ale nebyli v ní bydlet, stále se daň platí. Neplatí. Důležité je, daň z prodeje nemovitosti, daně, která se uplatňuje na zisk z prodeje nemovitosti, pokud nejsou splněny výjimky se nevztahuje jen na zisk, ale i na dobu vlastnictví. A pokud nevíte, kdy jste nemovitost přesně získali, můžete si přijít o tisíce. Výjimka 5/10 let je jiná věc — ta se týká jen hlavního bydlení a musíte to dokázat. Pokud jste bydleli v bytě 18 měsíců a pak ho pronajali, 23 měsíční lhůta vám už nepomůže. A pokud jste koupili dům jako investici a prodali ho po 22 měsících, daň je nevyhnutelná.

Tady je, co musíte zkontrolovat: datum zápisu do katastru, kdy jste byli přihlášeni k trvalému bydlení, a zda jste měli faktury na opravy, které můžete odpočítat. Pokud jste vlastnili nemovitost 23 měsíců a 1 den, a byli jste v ní bydlit celou dobu, nemusíte nic platit. Pokud jste ji koupili a prodali za 22 měsíců, i když jste v ní byli, musíte zaplatit daň. Toto není o tom, jak jste byli šikovní — je to o tom, jak jste dokumentovali čas. A proto je tady kolekce článků, které vám pomohou pochopit, jak se 23 měsíční lhůta počítá, jaké chyby lidé dělají, jaké dokumenty potřebujete, a jak se vyhnout překvapením u daňového přiznání. Všechno to, co potřebujete, abyste nezaplatili to, co nemusíte.